20210114-开源证券-中国海外发展-00688.HK-港股公司首次覆盖报告_重回规模成长快车道_开发与商业齐头并进_27页_2mb

中国海外发展（00688.HK）详细总结

核心内容概览

中国海外发展是隶属于中国建筑集团的老牌龙头房企，成立于1979年，于1992年在港上市。公司以地产开发为核心，同时拓展商业物业、物流及康养等业务，形成了住宅开发、城市运营、创意设计与现代服务三大产业群。公司坚持“四好公司”战略，注重产品品质与客户满意度，同时通过多元化的投资模式与城市运营能力，实现规模与盈利的双重增长。公司经营稳健，财务结构良好，融资成本低，盈利能力强，且在2021年首次被给予“买入”评级。

主要观点

• 战略调整：2017年颜建国回归并担任董事局主席后，公司战略转向，销售和拿地力度明显加大，重回规模成长快车道。
• 财务稳健：公司毛利率、净利率、归母净利润均处于行业领先水平，融资成本低，资产负债率及净负债率均符合监管要求。
• 商业物业发展：公司持续加大商业物业投资力度，商业收入稳步增长，预计2020年商业物业收入达50亿港币，2023年有望达到100亿港币。
• 投资策略：公司坚持高线城市、主流地段的投资策略，通过收并购和内部资源整合，持续增厚土储，提升城市运营能力。
• 盈利预测：预计2020-2022年公司归母净利润分别为447、508、575亿元，同比增速分别为7.4%、13.5%、13.4%；EPS分别为4.08、4.63、5.25元，当前股价对应PE为3.4、3.0、2.7倍。

关键信息

股票基本信息

财务摘要与估值指标

战略调整与增长

• 销售增长：2017年后销售金额增速明显提升，连续两年增长超过25%，市占率从2018年的1.6%提升至2020年中期的2.6%。
• 拿地策略：公司通过多元化拿地模式，持续聚焦高线城市主流地段，2017-2019年拿地力度均值为61%，高于2014-2016年的31%。
• 土储布局：截至2020年上半年，公司土地储备达9006万平米，其中一线及港澳占比15%，二线城市占比55.9%。

商业物业发展

• 商业物业收入：2019年商业物业总收入41.6亿元，同比增长22%；2020年上半年租金收入20.3亿元，同比增长1.1%。
• 商业物业业态：涵盖写字楼、购物中心、长租公寓、酒店与城市场馆，2020年上半年运营商业物业73个，总建筑面积450万平米，可租面积320万平米。
• 写字楼表现：2020年上半年写字楼租金收入15.2亿元，出租面积215万平米，出租率达81.2%，其中北京、上海出租率分别达86.4%、93.5%。

财务结构与融资能力

• 融资成本：2020年上半年加权融资成本4.01%，处于行业最低水平。
• 财务指标：净负债率33%，剔除预收后的资产负债率53.8%，现金短债比3.3倍，满足“三条红线”监管要求。
• 有息负债：2020年上半年有息负债同比增长3%，结构合理，其中1年内占比16%，1-3年占比44.4%，3-5年占比26.8%，5年以上占比12.8%。

产品与客户管理

• 产品系列：公司产品分为经典、品居、优选、尊享、奢享五大系列，致力于打造“客户满意多一度”的产品。
• 客户满意度：2019年住宅项目客户满意度达89%，连续四年提升。
• 智慧社区：公司积极布局智慧生活体系，与华为等科技企业合作，打造智慧社区和智能家居样板项目。

风险提示

• 行业销售波动：若行业销售规模大幅下滑，可能影响公司销售回款。
• 政策调整：房地产政策收紧可能对销售和经营带来压力。
• 融资环境变动：资金成本上升可能增加财务费用，影响利润。
• 利率变动：按揭贷款利率上行可能削弱购房者购买力。

结论

中国海外发展凭借其国资背景、稳健的财务管理和强大的城市运营能力，实现了销售与盈利的双增长。公司通过多元化的投资策略和持续的商业物业发展，为未来提供了稳定的现金流。预计未来三年公司将继续保持良好增长态势，2020-2022年归母净利润分别为447、508、575亿元，EPS分别为4.08、4.63、5.25元，当前股价对应的PE为3.4、3.0、2.7倍，被首次覆盖给予“买入”评级。