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报告摘要

绿城中国证券研究报告总结

核心内容

本报告为绿城中国（03900.HK）的房地产行业研究报告，维持“买入”评级，目标价为20.00港元，当前股价为15.58港元，预期升幅为28%。报告分析了绿城中国在2022年1-8月的销售表现、土储情况、融资成本、债务结构及未来盈利预测等方面。

主要观点

销售表现：2022年1-8月累计合约销售金额为1698亿元，同比下降约25%，但降幅较之前有所收窄，全年销售目标完成度为55%。其中，自投项目销售金额为1267亿元，同比下降约27%。
土储聚焦核心城市：2022H1新增土储313万方，对应货值731亿元，其中一二线城市新增货值占比达90%，北京和杭州分别占24%和54%。新增项目权益比例提升至76%，有助于增强公司长期归母利润。
销售转化提升：新拓销售转化率同比提升23个百分点至60%，预计下半年优质土储将为销售表现提供支撑。
融资成本下降：2022H1公司平均融资成本为4.5%，较2021年末下降0.1个百分点，债务结构进一步优化，1年内到期借款占总借贷的19.5%，较2021年末下降5.6个百分点。
偿还永续债增厚利润：2022H1公司偿还永续债82.5亿元，永续债余额仅25.1亿元，预计2023年将全部清零，从而减轻利息负担，提升归母净利润。
新湖中宝减持趋缓：新湖中宝2020年以9.5港元/股购入3.23亿股，持股比例从12.95%降至4.76%，预计对股价影响趋弱。
盈利预测：预计2022/2023年营业收入分别为1342/1589亿元，同比增长33.9%/18.3%；归母核心净利润分别为58/71亿元，同比增长28.0%/22.1%。
估值与股息：目标价20.00港元对应2022/2023年PE为8/6倍，截至9月9日收盘价对应近12个月股息收益率为3.4%。

关键信息

财务数据

项目	2021A	2022E	2023E	2024E
营业收入(亿元)	1,002	1,342	1,589	1,803
归母核心净利润(亿元)	45.5	58.3	71.1	84.9
毛利率(%)	18.1	17.3	17.6	18.1
归母核心净利率(%)	4.5	4.3	4.5	4.7
净资产收益率(%)	13.6	15.8	17.1	17.9
每股盈利(元)	1.31	2.32	2.83	3.38
每股股息(元)	0.46	0.61	0.71	0.85

财务比率

比率	2021A	2022E	2023E	2024E
PE	10.4	5.8	4.8	4.0
PB	1.1	1.0	0.9	0.8

资产负债表

项目	2021A	2022E	2023E	2024E
流动资产	458,254	501,513	570,697	649,784
非流动资产	62,789	64,872	66,955	69,037
负债合计	413,398	444,084	491,141	559,533
股东权益合计	107,646	122,301	146,511	159,289

现金流量表

项目	2021A	2022E	2023E	2024E
净利润	7,687	10,707	12,538	14,902
融资活动产生现金流量	36,180	3,545	17,190	3,346
现金的期末余额	68,376	20,036	19,898	40,404

风险提示

行业调控政策放松不及预期
流动性宽松不及预期
商品房销售不及预期
人民币贬值

投资建议

评级：买入
目标价：20.00港元
估值：对应2022/2023年PE为8/6倍
股息收益率：截至9月9日，近12个月股息收益率为3.4%

总结

绿城中国在当前市场环境下展现出较强的财务稳健性和盈利能力，聚焦核心城市拿地策略有效提升了土储质量和销售转化效率。公司融资渠道畅通、成本下降，债务结构优化，同时永续债的偿还将有助于利润增长。尽管当前销售有所下滑，但公司预计下半年将保持优于行业表现，盈利有望持续增长。投资者可关注其未来两年的业绩释放潜力。

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