20140127-兴业证券-房地产_成交环比有所回升_但同比依然下降_19页_3mb

证券研究报告总结

核心内容概览

• 成交情况：2014年第4周（1.20-1.26），29个主要城市新房成交面积环比上升3%，但同比下降7%。一线城市成交环比上升10%，但同比大幅下降38%；二线城市成交环比持平，同比下降4%；三四线城市成交环比上升7%，同比上升18%。
• 库存变化：多数城市库存有所下降，整体库存下降1.0%。一线城市库存均下降，其中深圳库存下降幅度最大（-6.8%）。
• 二手房市场：四个城市二手房成交环比上升，但同比表现不一，其中天津同比上升19%，北京、杭州、深圳同比分别下降41%、33%和16%。
• 土地市场：27个重点城市住宅土地市场推出土地20宗，成交土地38宗，土地溢价率为16%。热点城市如上海和苏州土地溢价率较高，分别达到53%和160%。
• 板块表现：申万地产指数在2014.1.20-2014.1.27期间上涨6.58%，在申万23个行业中排名第7，跑赢沪深300指数4.86个百分点。
• 估值情况：SW地产指数PE-TTM为10.18倍，低于沪深300指数的PE，处于2009年以来低位。
• 投资建议：维持年度策略观点，认为地产板块难以形成趋势性上涨，建议关注万科A、保利地产、招商地产、金地集团、阳光城、华发股份和格力地产。

主要观点

• 成交环比回升，但同比仍为负：多数重点城市新房成交环比有所回升，但整体同比依然下降，反映出市场持续疲软。
• 流动性改善带动反弹：地产板块的反弹主要受流动性边际改善影响，包括央行逆回购操作和地方法人金融机构常备借贷便利操作试点。
• 基本面制约反弹高度：当前地产基本面处于“量缩价不涨”的阶段，成交萎缩和房价涨幅下降限制了板块上涨空间。
• 估值低位：地产板块估值处于历史低位，但反弹高度受限于成交面和政策面的不确定性。

关键信息

新房成交情况

• 总体：29个城市新房平均销售面积为16.5万平米，环比上升3%，同比下降7%。
• 一线城市：除深圳外，其他三个城市新房成交环比上升，但同比均大幅下降，其中上海同比下降21%，北京同比下降31%，广州同比下降39%。
• 二线城市：成交环比基本持平，同比均下降4%。
• 三四线城市：新房成交环比上升7%，同比上升18%，但成交水平仍处于2013年9月后的低位。

二手房成交情况

• 总体：四个城市二手房成交环比上升，但除天津同比上升19%外，其他城市同比均大幅下降。
• 北京：二手房成交环比上升13%，同比下降41%。
• 杭州：二手房成交环比上升21%，同比下降33%。
• 深圳：二手房成交环比上升13%，同比下降16%。
• 天津：二手房成交环比上升33%，同比下降16%。

土地市场情况

• 土地推出：27个重点城市共推出20宗住宅土地，推出土地宗数处于低位。
• 土地成交：共成交38宗住宅土地，成交土地宗数也处于近期低位。
• 溢价率：住宅土地平均溢价率为16%，其中苏州一宗土地溢价率高达160%，上海平均溢价率53%。
• 流拍情况：本周无土地流拍。

板块表现

• 地产指数：申万地产指数上涨6.58%，跑赢沪深300指数。
• 个股表现：部分个股涨幅较大，如中南建设（39.7%）、荣盛发展（25.8%）等；部分个股跌幅较大，如三湘股份（-5.3%）、银亿股份（-4.6%）等。

投资建议

• 维持中性观点：认为地产板块难以形成趋势性上涨，建议关注优质个股。
• 个股推荐：万科A、保利地产、招商地产、金地集团、阳光城、华发股份和格力地产。

城市分析

长三角

• 上海：新房成交环比上升2%，同比下降21%；库存下降0.9%。
• 杭州：新房成交环比上升38%，同比下降41%；二手房成交环比上升21%，同比下降33%。
• 苏州：新房成交环比下降17%，同比上升11%；库存上升0.3%。
• 南京：新房成交环比下降28%，同比下降18%；库存下降1.0%。
• 宁波：新房成交环比上升3%，同比上升10%；库存下降0.9%。

珠三角

• 深圳：新房成交环比下降49%，同比下降84%；库存下降6.8%。
• 广州：新房成交环比上升22%，同比下降39%；库存下降1.3%。
• 东莞：新房成交环比下降35%，同比下降1%。

环渤海

• 北京：新房成交环比上升39%，同比下降31%；库存下降2.5%。
• 天津：新房成交环比下降4%，同比上升8%；二手房成交环比上升33%，同比上升19%。
• 青岛：新房成交环比下降18%，同比下降19%；库存下降0.7%。
• 济南：新房成交套数环比上升62%，同比上升7%。

中西部

• 武汉：新房成交环比下降3%，同比下降21%。
• 合肥：新房成交环比上升8%，同比上升12%。
• 长沙：新房成交环比上升8%，同比上升28%。
• 重庆：新房成交环比上升18%，同比下降2%。
• 成都：新房成交环比上升3%，同比下降12%。
• 贵阳：新房成交环比下降1%，同比上升3%。

其他城市

• 福州：新房成交环比上升48%，同比下降16%；库存上升1.2%。
• 厦门：新房成交环比下降13%，同比上升74%；库存下降0.9%。
• 哈尔滨：新房成交环比下降48%，同比下降45%。
• 昆明：新房成交环比上升35%，同比上升36%。

风险提示

• 调控风险：调控严厉程度可能高于市场预期。
• 成交萎缩：房地产成交持续萎缩可能对板块反弹形成压力。

投资评级说明

• 行业评级：推荐（优于市场）、中性（与市场持平）、回避（弱于市场）。
• 公司评级：买入（相对大盘涨幅大于15%）、增持（5%-15%）、中性（-5%-5%）、减持（小于-5%）。

机构联系方式

• 上海地区销售经理：邓亚萍、盛英君、王政、罗龙飞、杨忱、冯诚。
• 北京地区销售经理：朱圣诞、肖霞、吴磊、李丹、郑小平。
• 深圳地区销售经理：朱元彧、杨剑、李昇、邵景丽。
• 海外销售经理：刘易容、龚学敏、徐皓、陈志云。

法律声明

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