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房地产周报总结（2018年11月25日）

核心内容

本周房地产市场整体呈现供应上升、成交下降的趋势。数据显示，全国100个城市的土地供应和成交情况均受到市场环境变化的影响，其中销售、投资、开工、拿地增速全线回落，金九银十的市场表现未达预期。

主要观点

• 土地供应：
  本周100城土地供应建筑面积合计3877.59万平方米，环比上升2.78%，同比上升24.83%。

  • 一线城市供应面积环比下降77.43%，同比上升52.19%。
  • 二线城市供应面积环比上升7.62%，同比下降20.42%。
  • 三线城市供应面积环比上升18.04%，同比上升68.71%。

• 土地挂牌均价：
  本周100城土地挂牌均价为2234元/平方米，环比下降20.89%，同比下降27.51%。

  • 一线城市挂牌均价环比微升0.81%，同比下降51.58%。
  • 二线城市挂牌均价环比大幅上升86%，同比下降22.03%。
  • 三线城市挂牌均价环比下降17.9%，同比微升0.87%。

• 土地成交情况：
  本周100城土地成交建筑面积为1304.85万平方米，环比下降28.36%，同比下降56.58%。

  • 一线城市成交面积环比下降47.63%，同比下降14.95%。
  • 二线城市成交面积环比下降7.09%，同比下降57.68%。
  • 三线城市成交面积环比下降34.31%，同比下降59.09%。

  土地成交均价为2742元/平方米，环比下降8.6%，同比下降22.54%。

  • 一线城市成交均价环比下降32.09%，同比下降67.37%。
  • 二线城市成交均价环比下降8.42%，同比下降23.86%。
  • 三线城市成交均价环比上升55.76%，同比下降7.46%。

  土地成交总价为357.8亿元，环比下降34.52%，同比下降66.37%。

  • 一线城市成交总价环比下降64.43%，同比下降72.24%。
  • 二线城市成交总价环比下降14.9%，同比下降67.78%。
  • 三线城市成交总价环比微升2.36%，同比下降56.06%。

• 住宅类土地：
  本周住宅类土地供应面积为1956.89万平方米，环比上升29.03%，同比上升55.8%。

  • 一线城市住宅类土地供应面积环比下降87.02%，同比上升107.99%。
  • 二线城市住宅类土地供应面积环比上升56.01%，同比上升0.99%。
  • 三线城市住宅类土地供应面积环比上升53.78%，同比上升112.53%。

  住宅类土地挂牌均价为3279元/平方米，环比下降29.73%，同比下降31.14%。

  • 一线城市住宅类土地挂牌均价环比上升38.45%，同比下降100%。
  • 二线城市住宅类土地挂牌均价环比上升25.15%，同比下降45.57%。
  • 三线城市住宅类土地挂牌均价环比下降26.45%，同比下降11%。

  住宅类土地成交面积为699.58万平方米，环比下降13.41%，同比下降35.52%。

  • 一线城市住宅类土地成交面积环比下降25.57%，同比下降37.97%。
  • 二线城市住宅类土地成交面积环比下降24.44%，同比下降40.87%。
  • 三线城市住宅类土地成交面积环比上升0.43%，同比下降30.28%。

  住宅类土地成交均价为4436元/平方米，环比下降8.27%，同比下降42.44%。

  • 一线城市住宅类土地成交均价环比下降31.93%，同比下降50.88%。
  • 二线城市住宅类土地成交均价环比上升13.42%，同比下降41.92%。
  • 三线城市住宅类土地成交均价环比上升20.14%，同比下降23.97%。

  住宅类土地成交总价为310.35亿元，环比下降20.58%，同比下降62.89%。

  • 一线城市住宅类土地成交总价环比下降49.33%，同比下降69.53%。
  • 二线城市住宅类土地成交总价环比下降14.3%，同比下降65.66%。
  • 三线城市住宅类土地成交总价环比上升20.69%，同比下降46.98%。

关键信息

• 市场趋势：整体市场销售降温趋势明显，房企资金面压力增大，尤其是19年可能面临销售回款、债券到期、非标到期三重压力。
• 投资建议：在政策宽松预期增强的背景下，建议关注融资能力强、销售增长快、流动性好的央企龙头房企，如保利地产、招商蛇口等。
• 风险提示：市场对政策调控反应过度、新房销售不及预期、加息等风险因素需关注。

拿地情况

• 泰禾集团：竞得河北省廊坊市一幅棚改地块，总价62,250万元，面积11.2万平米，容积率1.5-2.2。
• 北辰实业：竞得长沙市一商住地块，总价42,311万元，面积2.8万平方米，计容面积不超过10.8万平方米。
• 金融街：以28.1亿元竞得深圳市光明区地块，面积2.4万平方米，总计容建筑面积108,490平方米，含配建人才住房13,800平方米。

行业走势与相关报告

• 行业走势图：显示房地产行业整体表现低迷，市场预期政策宽松。
• 相关报告：
  1. 《房地产-行业专题研究：地产债专题002——如何从财务报表估算房企隐性负债和非标负债》
  2. 《房地产-行业专题研究：房企到位资金数据怎么看？》
  3. 《房地产-行业研究周报：一二线市场回暖，三线趋冷，去化周期小幅提高——房地产销售周报1118》

分析师信息

• 陈天诚：分析师，SAC执业证书编号S1110517110001，邮箱chentiancheng@tfzq.com
• 徐超：分析师，SAC执业证书编号S1110518070007，邮箱xuchao@tfzq.com

投资评级

• 股票投资评级：
  • 买入：预期股价相对收益20%以上
  • 增持：预期股价相对收益10%-20%
  • 持有：预期股价相对收益-10%-10%
  • 卖出：预期股价相对收益-10%以下
• 行业投资评级：
  • 强于大市：预期行业指数涨幅5%以上
  • 中性：预期行业指数涨幅-5%-5%
  • 弱于大市：预期行业指数涨幅-5%以下