20140127-安信证券-房地产_地产股超跌反弹_周住宅成交续降_18页_1mb

房地产行业动态分析总结（2014年01月27日）

核心内容概述

2014年1月，房地产行业在整体市场回暖背景下出现超跌反弹，申万地产指数上涨7.83%，位列23个行业第二位。上证综指和深证成指分别上涨2.47%和4.12%。尽管地产股出现反弹，但行业基本面仍处于下降通道，主要受人口结构变化、楼市分化、银行按揭贷款趋势性减少等因素影响。本文重点分析了行业表现、成交情况、流动性变化及重点企业动态。

主要观点

• 地产股反弹原因：主要是超跌反弹，受央行资金投放、市场风格转换、政策预期宽松等因素影响，与基本面关系不大。
• 行业基本面：整体处于下行通道，人口结构变化导致长期需求趋弱，楼市持续分化，一线和主流二线城市供不应求，三线城市库存压力较大。
• 政策导向：政府将多渠道扩大土地供给，提高政策性住房供应比例，但农村集体土地改革推进缓慢。保监会试点“以房养老”、北京高价盘入市及城镇化规划预期对市场情绪有所提振。
• 投资建议：维持“同步大市-A”投资评级，推荐转型类企业华业地产、华夏幸福，以及工业用地升值主题的金隅股份。

关键信息

1. 行业表现

• 周成交情况：46个主要城市周成交面积533万平，同比/环比分别变动-1.4%/-4.9%。
• 一线城市：成交同比大幅下降，如北京-30.0%、上海-19.1%、广州-60.7%、深圳-59.2%。
• 二线城市：成交同比略有回升，如杭州+37.2%、南京+8.7%、苏州+18.3%、宁波-25.5%。
• 三线城市：成交同比上升较快，如丹东+75.1%、岳阳+87.0%、赣州+10.9%。
• 去化周期：26个城市一手房可售套数145.2万套，去化周期为10.5个月。一线城市去化周期较长，北上广深分别为6.9、4.8、7.5和15.9个月。

2. 二手房成交

• 周成交面积：16个城市周成交面积109.2万平，同比/环比变动-20.4%和+3.9%。
• 一线城市：北京同比-41.6%，上海同比-25.1%，广州同比-31.6%，深圳同比-21.5%。
• 三线城市：部分城市如丹东、岳阳、赣州同比显著上升，但整体去化周期较长，三线城市去化时间达15.6个月。

3. 流动性分析

• 央行操作：本周净投放3750亿资金，重启逆回购，7天和21天逆回购分别为750亿和3000亿。
• 货币市场：利率维持高位，7天期和1天期质押式回购利率有所变动，分别为4.64%和3.73%。
• 融资动态：多家房企发布融资公告，包括贷款担保、短期融资券发行、股权质押等。

4. 重点企业推荐

• 华业地产：2014年预计销售100亿，可售货值130亿，估值低，给予“买入-A”评级，目标价6.3元。
• 华夏幸福：竞得固安住宅土地，预计未来土地储备价值提升，给予“买入-A”评级，目标价37.2元。
• 金隅股份：工业用地升值主题，给予“买入-A”评级，目标价10元。
• 京投银泰：给予“买入-A”评级，目标价8元。

行业前景

• 行业趋势：未来地产行业有效市场主要在二线城市，一线城市的政策性住房比例提高，市场规模较小。
• 盈利挑战：开发商快周转模式面临挑战，土地成本透支未来房价涨幅，毛利率下降，预售证管理和预收款监管趋严。
• 政策影响：政策性住房供应比例提高，土地供给增加，但农村集体土地改革推进缓慢。

风险提示

• 金融体系去杠杆：可能对房企融资造成压力。
• 经济增速下滑：影响房地产市场需求。
• 政策受阻：可能影响土地供给和政策预期。
• 市场波动：市场风格转换可能导致短期波动。

相关报告

• 12月地产数据点评：新开工维持高位，投资增速平稳，但销售同比增速明显回落。
• 推荐华业地产：公司销售与业绩将大幅增长，估值较低，给予“买入-A”评级。

附图与数据

• 图1：地产股大幅反弹
• 图2：12月土地购置面积和金额为年内次高
• 图3：房地产开工活动稳步增长
• 图4：房地产开发投资增速平稳
• 图5：年销售面积和金额同比增18%和27%
• 图6：一线城市降幅较大
• 图7：一、二、三线城市周成交同比变动-38%、17%、-13%
• 图8：26个城市合计需去化10.5个月
• 图9：一、二、三线城市需去化6.8、10.2、15.6个月
• 图10：质押式回购利率1天/7天较上周变动+74bp/-53bp
• 图11：票据直贴和转帖利率较上周上升18bp和18bp
• 图12：北京同比-30.0%
• 图13：北京需去化6.9个月
• 图14：上海同比-19.1%
• 图15：上海需去化4.8个月
• 图16：广州同比-60.7%
• 图17：广州需去化7.5个月
• 图18：深圳同比-59.2%
• 图19：深圳需去化15.9个月
• 图20：杭州同比+37.2%
• 图21：杭州需去化13.7个月
• 图22：南京同比+8.7%
• 图23：南京需去化4.0个月
• 图24：苏州同比+18.3%
• 图25：苏州需去化7.8个月
• 图26：宁波同比-25.5%
• 图27：宁波需去化29.8个月
• 图28：青岛同比-34.6%
• 图29：青岛需去化11.3个月
• 图30：福州同比+7.8%
• 图31：福州需去化18.9个月
• 图32：厦门同比+13.1%
• 图33：厦门需去化3.9个月
• 图34：南昌同比+484.7%
• 图35：南昌需去化18.9个月

数据来源

• 行业表现：Wind资讯
• 成交数据：Wind资讯
• 流动性：Wind资讯
• 公告信息：深交所、上交所