20191217-川财证券-房地产行业年度投资策略回顾与展望：行稳致远，马太效应下集中度继续提升_52页_1mb

房地产行业年度投资策略回顾与展望总结

核心内容

截至2019年12月13日，沪深300指数上涨31.81%，房地产板块上涨15.97%，板块PE（TTM）为9.27倍，处于历史低位。2020年房地产行业将面临销量回归合理中枢、政策调控松紧结合、行业集中度进一步提升等趋势。

主要观点

1. 政策调控特点

   • 政策基调为“以稳为主”，调控方式呈现“松紧结合”与“因城施策”。
   • 地方性政策为主，中央定调为辅，避免大收大放，更多关注“稳地价、稳房价、稳预期”。

2. 行业基本面分析

   • 销量：2020年预计销售面积同比下滑3.5%，销售金额同比增长1%。
   • 开工与施工：2020年新开工增速预计为-2%，施工面积同比增速为6.5%。
   • 竣工：预计竣工面积同比增速为6.5%，修复趋势明显。
   • 开发投资：预计增速为7%，土地投资下行，建安投资修复企稳。

3. 公司层面趋势

   • 头部房企凭借土储、销售、融资等优势，市占率进一步提升。
   • 头部房企销售表现亮眼，货值充裕，权益比有所提升。
   • 2020年，行业集中度有望继续提升，头部房企盈利水平维持高位。

4. 估值与投资建议

   • 当前地产股估值处于历史下沿，建议关注低估值、稳健经营的规模型房企，如万科A、保利地产、金地集团。
   • 同时可关注受益于边际改善的二线蓝筹，如阳光城、中南建设等。

关键信息

政策端

• 调控风向：松紧结合，因城施策。
• 调控方式：中央定调，地方微调，避免市场剧烈波动。
• 政策影响：2020年大收大放可能性较低，更多关注城市差异化调整。

销售端

• 全国销售情况：2019年1-10月，商品房销售面积累计值达13.33亿方，同比增长0.1%；销售额12.44万亿元，同比增长7.3%。
• 区域分布：东部区域占比下降，中西部发力，东北区域仍处低位。
• 未来预测：2020年销售面积将出现个位数下滑，销售金额增速维持在1%左右。

开发投资端

• 土地投资：预计2020年土地投资增速降至7.5%。
• 建安投资：预计2020年建安投资修复企稳，带动竣工面积增长。
• 开发投资增速：预计为7%，受土地投资走弱与建安投资修复共同影响。

资金面

• 偿债高峰期：2019-2021年为行业偿债高峰期，2021年为未来三年峰值。
• 融资环境：2019年下半年融资端有所收紧，但头部房企凭借规模优势与多元化融资渠道，融资成本保持低位。
• 个人按揭贷款：投放量同比增长14.1%，涨幅环比提升0.5个百分点。

行业集中度

• 头部房企表现：TOP10/30/50销售金额同比增速分别为12.2%、15.0%、16.1%，远高于行业平均水平。
• 市占率：TOP10/30/50/100市占率分别为20.6%、32.6%、38.1%和45%，集中度持续提升。
• 对比美国市场：TOP3市占率由15.6%提升至近20%，我国市场集中度仍有提升空间。

物业板块

• 竞争格局：行业加速整合，集中度持续提升。
• 业务拓展：基础业务稳步增长，增值服务成为新增长点。
• 核心竞争力：通过智慧园区、社区“大脑”等，提升运营效率和盈利能力。

风险提示

• 房地产调控政策趋严
• 资金面进一步收紧
• 行业流动性风险上升
• 市场周期错位加剧区域分化

重点数据

• 2019年1-10月，商品房销售面积累计同比首次由负转正，为0.1%。
• 2019年1-10月，TOP10/30/50/100市占率分别为20.6%、32.6%、38.1%和45%。
• 2020年预计商品房销售面积同比增速为-3.5%，销售金额同比增速为1%。
• 2020年预计新开工增速为-2%，施工面积同比增速为6.5%，竣工面积同比增速为6.5%。
• 房地产开发投资预计增速为7%，其中土地投资增速降至7.5%，建安投资修复企稳。
• 头部房企净负债率低于行业水平，融资成本处于低位。

总结

2020年房地产行业将呈现销量回归合理中枢、政策调控松紧结合、行业集中度进一步提升的趋势。建议关注低估值、稳健经营的规模型房企及受益于边际改善的二线蓝筹。随着融资端收紧和政策调整，行业将更加注重经营效率与资金管理，头部房企凭借其资源优势，有望在市场中保持领先地位。