20230129-天风证券-房地产行业REITs周报_万科与建行合作_助力盘活存量资产_9页_690kb

房地产行业REITs周报总结

核心内容

本周房地产行业REITs整体表现弱于上证综指，但部分资产类型表现较好。万科与建行合作设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”，旨在增加租赁住房供给、盘活存量资产，并推动REITs市场扩容。中债估值中心通过市场价格和模型估值相结合的方式对REITs进行估值，采用股利折现法计算内部收益率（IRR），反映REITs的估值收益率。

主要观点

• REITs与市场表现
  本周中证REITs指数（收盘）下跌0.296%，REITs指数下跌0.163%，而上证综指上涨2.175%。从资产类型来看，产权类REITs表现优于特许经营权类REITs，其中产权类REITs上涨0.29%，而特许经营权类REITs下跌0.47%。滚动4周来看，产权类REITs下跌3.54%，特许经营权类REITs下跌0.65%。

• REITs估值收益率
  本周REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT（8.49%），最低的是鹏华深圳能源REIT（1.65%）。交通基础设施类REITs的估值收益率普遍高于5%，保障性租赁住房REITs的估值收益率大多低于5%。

• REITs分类表现
  产权类REITs表现优于特许经营权类REITs。具体来看，交通基础设施类REITs表现较好，而仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低，其中平安广交投广河高速REIT的换手率最低（0.20%），国泰君安临港创新产业园REIT的换手率最高（4.83%）。

• REITs市场扩容
  万科与建行合作设立基金，募集规模为100亿元，主要投资于自持住宅、存量商办物业等资产，有助于盘活存量资产并推动REITs市场进一步发展。

关键信息

• 基金设立：建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）由万科下属子公司与建信住房租赁私募基金管理有限公司、建信住房租赁基金共同设立，万科出资占比20%。
• REITs收益来源：REITs收益主要来源于基础设施资产的现金流，其次为利率债、AAA级信用债等资产的收益。
• 估值方法：中债估值中心采用股利折现法对REITs进行估值，基于预测分红现金流和基金估值折现率等参数计算估值价格和IRR。
• 投资建议：建议关注产权类REITs（如保障性租赁住房、园区基础设施、仓储物流类）和具有稳定现金流的特许经营权类REITs（如生态环保、能源基础设施、交通基础设施类）。
• 风险提示：政策实施、宏观经济、项目运营不及预期可能对REITs市场及基金表现产生负面影响。

REITs分类表现汇总

REITs市场动态

• 审批进度：本周多家REITs项目已反馈或通过审批，包括上交所和深交所的多个基础设施项目。
• 公告动态：多只REITs发布了2022年四季度报告，更新了基金资料概要。

结论

REITs市场在2023年初仍处于发展初期，表现与上证综指存在差异。万科与建行的合作为REITs市场注入新活力，有助于推动市场扩容和资产盘活。投资者应关注不同资产类型的REITs表现及估值收益率，同时注意市场风险。