莱坊-2020Q1广州写字楼市场季度报告-2020.5-5页_821kb

报告摘要

广州写字楼市场季度报告总结（2020年第一季度）

核心内容概览

2020年第一季度，广州甲级写字楼市场整体表现相对稳健，空置率和租金均保持在合理区间。尽管受到新冠病毒疫情的影响，但由于租赁需求在疫情前已有所落实，市场未出现大幅波动。同时，由于无新增供应，市场供需关系保持稳定。

主要观点

空置率下降：
广州甲级写字楼市场空置率环比下降1.6个百分点至5.4%。
- 天河北子市场空置率下降3.3个百分点至4.6%
- 珠江新城子市场空置率下降1.5个百分点至5.2%
- 越秀子市场空置率下降0.7个百分点至5.6%
- 琶洲子市场空置率下降0.8个百分点至6.8%
租金小幅下跌：
广州甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.1%至人民币176元/平方米/月。
- 租金跌幅最大的子市场为琶洲（-3.1%）和越秀（-2.9%）
- 珠江新城租金为199元/平方米/月，天河北为173元/平方米/月
租赁需求上升：
由于无新增供应，且租赁需求在本季度有所上升，整体空置率下降。
- 主要租户为专业服务类企业，典型案例包括中国平安人寿保险有限公司在白云区租用4,800平方米办公空间
销售市场表现：
一手散售市场平均售价为人民币40,111元/平方米，部分业主降低售价以吸引买家。
- 黄埔区保利鱼珠港项目以35,000元/平方米成交13,259平方米
- 外围区如增城区、花都区等成交活跃，价格相对较低
供应与需求预测：
2020年第二季度预计将有新增供应入市，包括越秀子市场的星寰国际商业中心和琶洲子市场的阿里巴巴华南中心，共13万平方米。
- 预计全年新增供应量为65.7万平方米，占存量的11.3%
- 新增供应将带来空置率上升和租金下跌压力
投资市场状况：
2020年第一季度广州甲级写字楼投资市场不活跃，无大宗整购交易。
- 外资买家在2019年占总投资金额的25.5%，预计2020年将因美联储降息和广州经济恢复而受到更多关注
- 广州写字楼价格相对较低，具备投资吸引力
市场展望：
- 疫情短期内对写字楼市场造成影响，企业租赁策略趋于保守
- 长期来看，广州经济潜力和大湾区发展将支撑市场复苏
- TMT行业（科技、媒体、通信）和生物医药产业需求较为稳定，甚至有所增长
- 物业品质将成为租户选择的重要因素，老旧物业面临空置风险

关键信息

市场现状：
- 无新增供应，存量为581.4万平方米
- 空置率下降，租金小幅下跌
- 租户以专业服务类为主，部分新兴区域成交活跃
政策支持：
- 广东省出台政策支持个体工商户，包括租金减免措施
- 广州作为粤港澳大湾区国家中心城市，政策支持力度持续增强
未来趋势：
- 2020年第二季度开始新增供应增加，预计空置率上升、租金下跌
- 外资投资有望因美联储降息和广州经济复苏而增加
- 市场将逐步向优质物业倾斜，老旧物业面临升级压力

数据图表参考

图一：甲级写字楼租金及价格
图二：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率
图三：售价数据（广州销售型写字楼平均售价为40,111元/平方米）

表格数据

表一：甲级写字楼各细分市场参考指标（2020年第一季度）

子市场	租金（元/平方米/月）	租金环比变幅	空置率	空置率环比变幅（百分点）
珠江新城	199	↓0.6%	5.2%	↓1.5%
天河北	173	↓2.8%	4.6%	↓3.3%
越秀	136	↓2.9%	5.6%	↓0.7%
琶洲	154	↓3.1%	6.8%	↓0.8%

表二：甲级写字楼主要租赁成交（2020年第一季度）

区域	项目	租户	面积（平方米）
白云	万科三元里中心	中国平安人寿保险有限公司	4,800
珠江新城	凯华国际中心	高露洁	3,200
琶洲	邦华环球贸易中心	合生地产	1,980

表三：甲级写字楼主要散售成交（2020年第一季度）

区域	项目	面积（平方米）	成交单价（元/平方米）
黄埔	保利鱼珠港	13,259	35,000
增城	凯达尔枢纽国际广场	1,029	30,000
花都	保利国际金融中心	832	21,000
黄埔	广州国际港航中心	511	35,000