莱坊-2018年Q4《北京写字楼市场》报告-2019.3-5页_1mb

北京甲级写字楼市场2018年第四季度总结

核心内容概览

2018年第四季度，北京甲级写字楼市场整体呈现供应和需求增速放缓的趋势。受去杠杆化政策及中美贸易摩擦升级的影响，金融环境趋紧，市场信心受到一定打击。尽管如此，部分区域如望京和金融街仍保持租赁活跃度，租金稳中有升。

主要观点

• 市场整体趋势：
  北京甲级写字楼市场在2018年第四季度的供应和需求增速放缓，平均租金环比下降1.2%，空置率上升0.5个百分点至7.3%。

• 区域表现：
  望京区域成为租赁成交的主要集中地，新增供应占全年总量的41%，租金环比微涨0.1%。金融街区域租金仍为全市最高，环比上涨0.2%。而中央商务区（CBD）受P2P退租影响，租金环比下降3.5%，空置率上升0.3个百分点。

• 供应情况：
  第四季度唯一竣工的新项目为东方金融中心，新增供应55,003平方米，位于望京区域。预计2019年第一季度将有多个项目竣工，新增供应主要集中在非核心区域，如望京的上东公园里和环球创意广场。

• 需求结构：
  互联网和高科技企业仍是甲级写字楼需求的主力，占租赁面积的大部分。同时，传统金融和专业服务行业也表现活跃，主要集中在CBD和金融街区域，合计吸纳面积超过60%。

• 投资动态：
  国内投资者因政策收紧而更加谨慎，外资则在大宗交易中表现活跃。AEW Global Group以45亿元收购东二环合生国际大厦北楼；Gaw Capital以105亿元出售三里屯盈科中心给北京愿景明德管理咨询有限公司。预计2019年第一季度投资市场仍保持活跃，吉宝置业将以5.5亿元收购碧生源大厦。

关键信息

甲级写字楼市场指标（Q4 2018）

各细分市场租金与空置率（Q4 2018）

主要租赁成交（Q4 2018）

展望与政策影响

• 随着部分项目延期至2019年交付，预计2019年第一季度北京甲级写字楼市场将出现供应高峰，空置率可能环比上升1个百分点，租金则可能保持稳定。
• 北京市政府的“疏解非首都功能”政策推动写字楼供应向外围新兴商务区转移，如通州商务区将成为未来三年的主要供应区域。
• 在经济不确定性增加和国内融资政策收紧的背景下，外资在投资市场中表现更为积极，而国内投资者则更加注重项目的运营和增值潜力。

总结

2018年第四季度，北京甲级写字楼市场整体呈现租金下行、空置率上升的趋势，但望京和金融街区域因互联网、高科技及传统金融企业的持续需求，租金表现相对稳定或增长。随着新项目的陆续交付，2019年第一季度市场供应将有所增加，投资市场亦预计保持活跃。整体市场在政策调控与经济环境的双重影响下，展现出区域分化和外资主导的特征。