20221028-西南证券-万科A-000002.SZ-坚持稳健经营_多元业务促增长_4页_1mb

万科公司经营与财务分析总结

核心内容概述

本报告主要分析了万科公司2022年第三季度及前三季度的整体业绩表现、财务状况、业务发展情况及投资建议。公司在坚持稳健经营的同时，通过多元业务推动增长，尽管开发业务面临毛利率下降的压力，但整体财务结构保持健康，非房业务表现突出。

主要观点

• 业绩表现平稳，融资优势显著
  2022年前三季度，公司累计实现营业收入3377亿元，同比增长24.4%；归母净利润170.5亿元，同比增长2.2%。尽管开发业务结算毛利率下降至20.7%，但公司融资成本保持较低水平，平均融资成本为3.7%，存量融资综合成本为4.0%。公司三道红线长期处于绿档，财务风险可控。

• 地产销售降幅收窄，拿地投资审慎
  2022Q3公司实现销售面积646万平方米，销售金额994亿元，同比分别下降14.4%和20.3%。1-9月累计销售面积和金额分别下降34.3%。公司新增27个开发项目，总建筑面积约486万平方米，新开工面积完成年初计划的66.5%，竣工面积完成计划的60.3%。公司在旧城改造项目中也有参与，显示其在城市更新领域的布局。

• 物业业务稳健发展，万物云成功上市
  万物云在2022年第三季度拓展了77个社区空间居住消费服务项目，其中76.6%为第三方项目，商企空间服务拓展了129个项目，城市空间服务拓展了14个项目。其品牌“万物梁行”在2022中国物业服务力百强峰会上蝉联办公服务力TOP20榜首。公司成功分拆万物云于港交所上市，标志着其在物业管理领域的进一步专业化和资本化。

• 物流与租赁住宅业务表现良好
  仓储物流业务前三季度实现收入29.7亿元，同比增长42.7%。高标仓出租率保持在91%，冷链园区使用率74%。公司还获得了多个“一级绿色仓库”认证。租赁住宅业务实现收入23.1亿元，同比增长11.5%，出租率稳定在95%。

• 商业开发与运营业务增长稳定
  商业开发与运营业务前三季度收入达62.5亿元，同比增长10.6%。印力集团管理的商业项目收入为40.4亿元，同比增长9.2%，整体出租率92.7%，显示公司商业运营能力持续增强。

• 盈利预测与投资建议
  预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为5.2%。公司深度挖掘行业管理红利，非房业务行业领先，因此维持“买入”评级。

关键信息

财务表现

• 2022年前三季度
  • 营收：3377亿元（+24.4%）
  • 归母净利润：170.5亿元（+2.2%）
  • 有息负债：2943亿元（其中78.7%为长期负债，无抵押无质押融资占比96.1%）
  • 现金短债比：1.8
  • 扣除预收后的资产负债率：68.6%
  • 净负债率：44.2%

业务发展

• 地产销售

  • Q3销售面积：646万平方米（-14.4%）
  • Q3销售金额：994亿元（-20.3%）
  • 1-9月销售面积：1937万平方米（-34.3%）
  • 1-9月销售金额：3147亿元（-34.3%）

• 物业发展

  • 万物云上市：成功分拆至港交所
  • 新拓展项目：社区空间77个（76.6%为第三方），商企空间129个，城市空间14个

• 物流业务

  • 仓储收入：29.7亿元（+42.7%）
  • 高标仓出租率：91%
  • 冷链园区使用率：74%
  • 获评“一级绿色仓库”项目：8个

• 租赁住宅

  • 收入：23.1亿元（+11.5%）
  • 运营管理间数：约21.5万间
  • 出租率：95%

• 商业开发与运营

  • 收入：62.5亿元（+10.6%）
  • 印力管理项目收入：40.4亿元（+9.2%）
  • 开业项目出租率：92.7%

财务预测与估值

风险提示

• 竣工交付低于预期
• 销售及回款不及预期
• 多元拓展不及预期

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20%以上
• 持有：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10%与20%之间
• 中性：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%与10%之间
• 回避：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20%与-10%之间
• 卖出：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20%以下

总结

万科公司通过稳健的经营策略和多元业务布局，实现了整体业绩的平稳增长。尽管房地产开发业务面临毛利率下降的压力，但公司在物流、租赁住宅及商业运营等非房业务上表现强劲，推动了整体盈利。公司融资结构健康，财务指标保持良好，三道红线长期处于绿档。分析师维持“买入”评级，认为公司具备持续增长潜力。然而，公司仍需关注竣工交付、销售回款及多元拓展的不确定性。