20230904-西南证券-万科A-000002.SZ-地产业务表现平稳_多元业务稳步拓展_5页_1mb

万科A 2023年中报点评分析

业绩表现

• 营收与利润：2023年上半年，公司实现营收20089亿元，同比下滑29%；归母净利润987亿元，同比暴跌194%。
• 地产业务：收入同比下降38%，毛利率由2022年的208%降至193%，下降15个百分点。
• 经营性现金流：持续14年为正，净流入186亿元。

财务状况

• 债务结构：期末有息负债3214亿元，85.8%为长期负债；现金短债比为2.7，净负债率为49.5%，三道红线指标维持绿档。
• 融资成本：新融资综合成本为3.73%，偿债能力指标稳健。

地产业务进展

• 销售与新增项目：销售面积1297万平方米，同比增长0.5%；销售金额同比下降53%，但在15个城市位列销售金额第一。上半年新增项目32个，均位于一二线城市，总地价7186亿元。
• 在建项目：规划总建筑面积3463万平方米，旧城改造占比高。

多元业务表现

• 物流：营业收入195亿元，增长170%，高标库出租率85%。
• 租赁住宅：营业收入164亿元，增长106%，出租率达95.9%。
• 商业运营：营业收入430亿元，增长73%，商业出租率94.7%。
• 物业服务（万物云）：营业收入161.1亿元，增长122%，新增蝶城项目，客户拓展加速。

盈利预测与投资建议

• 未来展望：预计2023-2025年归母净利润复合增长率37%。维持“买入”评级，目标价未更新。

风险提示

• 竣工交付不及预期、销售及回款压力、多元业务扩展不及预期均需警惕。

总结

万科A在业绩下滑背景下，地产业务表现尚可，多元业务持续增长。公司财务稳健，债务结构优化，中长期增长潜力仍可期待。