20220401-华安证券-万科A-000002.SZ-开发业务有望企稳_多元经营持续提升_4页_782kb

详细总结

核心内容

本报告对万科A（000002.SZ）2021年度业绩及未来发展前景进行了全面分析，指出公司在开发业务方面有望企稳，多元经营持续提升。投资评级为“买入”，并提供了详细的财务数据和盈利预测。

主要观点

2021年业绩回顾

• 营业收入：4528亿元，同比增长8%。
• 归母净利润：225亿元，同比下降45.7%。
• 基本每股收益：1.94元，同比下降46.4%。
• 分红比例：创历史新高，拟派发分红112.8亿元，占归母净利润比例为50.1%。

主要影响因素：

• 毛利率下滑：21.8%，同比下降7.4个百分点，主要受结算项目地价占售价比上升影响。
• 投资收益回落：66.1亿元，同比下降51.1%，主要由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务收益减少。
• 资产减值计提：35.3亿元，主要因2021年下半年市场明显下行，公司采取审慎原则计提。

业务发展动态

• 商品房销售规模创新高：全口径销售金额达6277.8亿元，同比下降10.8%；全国商品房销售额同比增长4.8%。
• 结算收入增长：房地产开发业务结算收入4022.7亿元，同比增长6.6%。
• 已售未结资源减少：合并报表范围内已售未结资源4673.5万方，同比下降5.0%。
• 城市更新探索：参与旧城改造项目规模总计容建筑面积约534.7万方，12月参与投资上海城市更新引导基金，认缴出资20亿元，占比20%。

财务稳健性

• “三条红线”维持绿档：剔除预收账款资产负债率68.4%，净负债率29.7%，现金短债比约1.5。
• 有息负债增长：2659.6亿元，同比增长2.9%。
• 融资成本较低：存量融资综合成本4.11%，在行业中处于较低水平。
• 经营性现金流持续为正：连续13年保持经营性现金流净额为正。

多元业务协同发展

• 物业服务（万物云）：
  • 营业收入240.4亿元，同比增长32.1%。
  • 社区空间服务收入134.6亿元，占比56.0%。
  • 商企和城市空间服务收入87.2亿元，占比36.2%。
  • 2021年11月审议通过分拆万物云至香港联交所上市，2022年3月已提交申请材料。
• 商业开发与运营：
  • 营业收入76.2亿元，同比增长20.6%。
  • 累计开业建筑总面积1139.2万方，整体出租率95.3%。
  • 印力管理的商业项目收入52.3亿元，同比增长23.9%。
• 物流仓储服务：
  • 营业收入31.6亿元，同比增长68.9%。
  • 成功引入GIC、淡马锡等四家国际知名战略投资者。
• 租赁住宅业务：
  • 营业收入28.9亿元，同比增长13.9%。
  • 截至报告期末，泊寓开业15.95万间，年均出租率95.3%，客户续租率58%。

投资建议

• EPS预测：2022~2024年EPS分别为3.06、3.32、2.34元。
• PE估值：对应当前股价PE分别为6、6、8倍。
• 评级：维持“买入”评级。

风险提示

• 销售不达预期
• 调控政策超预期收紧
• 融资成本上行
• 利润率下行
• 新增项目权益比降低

关键财务指标（单位：百万元）

财务比率

投资评级说明

• 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
• 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%。
• 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
• 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。

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