20220401-国盛证券-万科A-000002.SZ-业绩下滑利空释放_多元业务发展迅猛_3页_545kb

万科A（000002.SZ）总结

核心内容

万科A（000002.SZ）于2022年3月30日发布2021年年报，展示了公司在房地产行业中的业绩表现与业务发展情况。

主要观点

• 业绩下滑：2021年公司实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归母净利润225亿元，同比下滑45.7%；扣非归母净利润224亿元，同比下滑44.4%。净利润下滑主要由毛利率下降、投资净收益减少、资产减值损失增加及少数股东损益占比提升所致。
• 销售额下滑：公司2021年销售额为6277.8亿元，同比下滑10.8%；销售面积3807.8万方，同比下降18.4%；但均价同比提升9.3%。预收账款为6382亿元，超过当年销售金额，显示回款表现优于销售表现。
• 土储情况：公司新增土储权益地价1402亿元，同比增长1.4%；权益规划建面1901万方，同比下降7.6%。截至报告期末，公司在建和规划中项目总计容建面14889万方，覆盖结算面积4.8倍，总土储相对充裕。
• 财务健康：公司三道红线已转绿，净负债率29.7%，剔预资产负债率69.8%，现金短债比2.5倍。融资成本降至4.11%，经营性现金流连续13年为正。
• 多元业务发展：万物云2021年收入240亿元，同比增长32.1%，外拓业务占比超7成，业务已扩展至社区、商企、城市空间服务。万纬物流近三年收入复合增速达52%，2021年收入32亿元，同比增长69%。
• 投资建议：分析师认为，随着年报利空释放，公司有望在2022年实现净利润正增长。若万物云成功上市，公司资产负债表将改善，加杠杆空间提升。预测2022-2024年营业收入分别为4977.4/5279.6/5446.1亿元，归母净利润分别为257.1/283.6/308.7亿元，对应摊薄EPS为2.21/2.44/2.66元/股，当前股价对应2022年动态PE为8.7倍。合理市值为3085亿元，对应目标价格26.5元/股，维持“买入”评级。
• 风险提示：包括疫情影响超预期、结算进度低于预期、毛利率改善不及预期、多元业务拓展不及预期等。

关键信息

财务指标

主要财务比率

业务亮点

• 万物云表现亮眼：2021年收入240亿元，同比增长32.1%；外拓业务占比超7成，其中商写外拓占比近8成。业务从传统住宅服务向社区、商企、城市空间服务扩展。
• 万纬物流高增长：近三年收入复合增速达52%，2021年收入32亿元，同比增长69%；稳定期NOI达到6.5%，可租赁面积1136万平米，其中冷链仓储138万平米。

总结

万科A在2021年面临业绩下滑压力，但公司多元业务发展迅速，特别是万物云和万纬物流表现突出。尽管房地产销售和拿地有所减少，但公司整体财务状况稳健，三道红线转绿，且经营性现金流持续为正。分析师认为，公司有望在2022年实现净利润正增长，并通过万物云上市进一步改善财务结构。当前股价对应2022年动态PE为8.7倍，合理市值为3085亿元，目标价格26.5元/股，维持“买入”评级。