2021年北京房地产市场回顾与2022年展望-14页_3mb

北京商业地产市场2021年总结

核心内容概览

2021年北京商业地产市场在疫情后全面复苏，多个细分市场表现亮眼。写字楼、零售、物流仓储及商务园区市场均呈现出不同程度的回暖趋势，投资市场总成交额居历史第二，外资持续活跃，办公物业仍是投资主力。

写字楼市场

主要观点

• 新增供应：全年新增供应量达121.4万平方米，创历史第二高，且连续四年超过50万平方米。
• 区域分布：2/3的新项目集中于新兴商务区，其中丽泽占全市31%；CBD中服地块供应收官；中关村近6年首次迎来甲级项目交付。
• 净吸纳量：全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高，CBD和丽泽各占全市净吸纳量的三分之一。
• 空置率：年末空置率录得17.1%，较上年下降0.8个百分点，整体市场趋于均衡。
• 租金表现：全年平均租金报价为390.2元/月/平方米，环比微降0.1%；甲级写字楼租金稳定，乙级写字楼跌幅收窄。

关键信息

• 行业需求：TMT和金融行业合计贡献全年新租需求的60%，其中超6成来自头部企业。
• 未来展望：2022年预计新增供应90万平方米，其中一半集中在通州等新兴区域；市场租金将企稳，但部分子市场仍有下行压力。

零售物业市场

主要观点

• 新增供应：全年新增供应量36万平方米，5个新项目均以特色门店和首店经济为主导。
• 空置率：年末空置率为6.8%，较上年有所改善。
• 租金表现：首层平均租金为35.7元/天/平方米，环比上升0.4%；核心商圈租金表现优于非核心市场。

关键信息

• 业态趋势：餐饮、运动休闲、生活体验类业态活跃，中式茶点、网红咖啡茶饮等品牌快速扩张。
• 首店经济：品牌首店和特色门店受业主青睐，议价空间较大；传统零售在非核心市场尚未恢复至疫情前水平。
• 未来展望：2022年预计新增供应超40万平方米，核心商圈仍为首选布局地；非核心市场有望逐步恢复至疫情前水平。

物流仓储市场

主要观点

• 新增供应：全年新增供应量13.9万平方米，同比增长73%。
• 空置率：年末空置率2.3%，连续两个季度上升。
• 净吸纳量：全年净吸纳量16.4万平方米，第三方物流占比达61%。

关键信息

• 需求驱动：电商零售及冬奥会相关物流需求推动净吸纳量增长；城配需求带动马驹桥、通州等区域租金上涨。
• 租金表现：平均租金报价为53.7元/月/平方米，环比上涨0.7%，但增速放缓。
• 未来展望：2022年预计新增供应35万平方米，租金敏感租户将更倾向于环京布局，如天津武清、廊坊北三县等。

商务园区市场

主要观点

• 新增供应：全年新增供应量31.4万平方米，仅为去年的三成。
• 空置率：年末空置率17.9%，同比下降4.1个百分点。
• 净吸纳量：全年净吸纳量53.9万平方米，较2020年上升35%。

关键信息

• 行业动态：TMT行业持续为需求引擎，医药健康在亦庄和大兴加速布局；泛中关村区域可租面积紧缺，租金上涨空间较大。
• 政策影响：《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》推动区域产业聚集，强化研发办公需求。
• 未来展望：2022年预计新增供应121.6万平方米，迎来历史供应高峰；泛中关村区域租金仍有上涨空间，而南部区域去化加速，外围类办公物业面临去化压力。

物业投资市场

主要观点

• 成交总量：全年总成交额达714.7亿元，居历史第二；季内境外资本活跃度反弹，占总交易额的62%。
• 物业类型：办公物业占总成交额的68%，为近年最高；企业自用型占比17%，科技企业自用需求显著。
• 外资动态：全年外资占总交易额的22%，体现境外投资者对北京商业地产中长期基本面的信心。

关键信息

• 交易结构：6笔超30亿元交易占总交易额的48%，头部集中度较高；非办公交易仅1笔，为长租公寓。
• 政策影响：公募REITs试点范围扩大，为租赁住房、产业园区等提供融资和退出渠道。
• 未来展望：2022年地产企业融资意愿增强，优质投资机会将释放；核心资产和运营能力强的项目更受青睐。

总结

2021年北京商业地产市场在疫情后全面复苏，各细分市场表现分化但整体向好。写字楼市场净吸纳量创历史新高，空置率回归均衡；零售物业以首店经济和个性化消费场景为亮点，租金稳中有升；物流仓储市场供应增加，但需求仍强劲，租金持续上涨；商务园区市场在政策推动下呈现结构性增长，TMT和医药健康等行业持续发力；投资市场保持活跃，外资持续流入，办公物业仍是投资首选。2022年市场将面临新增供应增加、需求结构优化、租金波动加剧等挑战，但整体仍具备增长潜力。