2021年第三季度北京房地产市场回顾及展望_10页_1mb

北京商业地产市场第三季度总结

核心内容概览

2021年第三季度，北京商业地产市场在政策支持和市场需求的双重推动下，呈现出多元化发展的态势。北京证券交易所、高精尖产业发展规划和国际消费中心城市建设政策的落地，为市场注入了新的活力，推动写字楼、零售物业和物流仓储市场分别取得不同表现。整体市场交易量略有回调，但新基建题材成为亮点。

主要观点

写字楼市场

• 净吸纳量创历史新高：全市季度净吸纳量达35.3万平方米，环比增长18%。
• CBD租金止跌企稳：CBD和丽泽区域新增供应28.3万平方米，租金止跌企稳，甲级写字楼租金近三年首次环比上涨。
• 行业需求分化：TMT头部企业、金融、专业服务业为新租需求主力，其中TMT占比达43%。
• 市场趋势：随着新增供应减少和空置率回落，预计更多子市场租金将触底，租户应把握租赁机会并提前布局。

零售市场

• “年轻、生活”属性项目表现活跃：龙湖熙悦天街以100%开业率入市，带动市场活力，运动潮流、精致零售、亲子互动、流量餐饮等业态持续升温。
• 业主策略谨慎：购物中心业主在招商和租金策略上保持谨慎，注重品牌稳定性和业态配比。
• 首层租金小幅上涨：首层平均租金报价环比上涨0.1%至35.7元/天/平方米。
• 政策支持：北京国际消费中心城市建设政策推动首店经济和国潮文化发展，促进相关品牌加速布局。

物流仓储市场

• 新增供应放缓，空置小幅上升：第三季度无新增供应，但因部分小型租户腾退，空置率环比上升0.6个百分点至1.5%。
• 租金增长乏力：平均租金报价仅上涨0.6%至53.4元/月/平方米，涨幅放缓。
• 未来供应增加：预计未来六个月将有11.7万平方米新增供应入市，业主倾向锁定优质租户以稳定入驻率。
• 政策引导智慧物流发展：北京物流专项规划提出建设“智慧物流体系”，推动土地兼容性和仓储效率提升。

关键信息

写字楼市场数据

• 新增供应：28.3万平方米
• 空置率：16.1%
• 净吸纳量：35.3万平方米
• 平均租金：395.9元/月/平方米

零售市场数据

• 新增供应：10.5万平方米
• 空置率：7.9%
• 净吸纳量：15.0万平方米
• 首层租金：35.7元/天/平方米

物流仓储市场数据

• 新增供应：0万平方米
• 空置率：1.5%
• 净吸纳量：-1.3万平方米
• 平均租金：53.4元/月/平方米

商务园区市场数据

• 新增供应：59.4万平方米
• 空置率：21.3%
• 净吸纳量：11.3万平方米
• 平均租金：159.9元/月/平方米

投资市场动态

• 交易总量：81亿元，环比小幅回调，但前三季度总额仍超去年同期。
• 外资占比：19%，新兴市场占比57%，企业自用买家占比18%。
• 新基建成为亮点：新基建题材物业成交占总成交额的21%，包括物流园、数据中心、冷链物流厂房等。
• 法拍交易活跃：两宗法拍交易完成，涉及三里屯购物中心和石景山产业办公物业。
• 未来趋势：随着北京在新经济和新基建方面的战略推进，大宗物业需求将更加多元化，物流地产、医药地产、数字地产等新兴板块将为投资者提供更多优质资产选择。

总结

北京商业地产市场在第三季度展现出强劲的复苏态势，写字楼市场净吸纳量创新高，CBD租金企稳回升；零售物业市场“年轻、生活”属性项目带来新活力；物流仓储市场虽空置率小幅波动，但政策推动智慧物流发展；商务园区市场受高精尖产业政策影响，需求集中于泛中关村区域，其他子市场去化压力仍存；投资市场进入短暂休整期，但新基建题材物业交易表现亮眼，为市场带来新机遇。整体来看，北京商业地产市场正逐步从疫情后的调整期转向稳步复苏阶段。