2021年北京房地产市场回顾与2022年展望_14页_3mb

北京商业地产市场2021年总结

核心内容概述

2021年北京商业地产市场整体表现强劲，多个细分领域均取得显著进展。写字楼市场净吸纳量创历史新高，零售物业市场以生活、社交属性为主导，仓储物流市场供应增长明显，商务园区市场需求稳健，投资市场保持活跃，外资持续参与。

主要观点与关键信息

写字楼市场

• 新增供应：全年新增供应量达121.4万平方米，为历史第二高，其中60%集中在新兴商务区。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为109.4万平方米，创历史新高，CBD和丽泽各占全市净吸纳量的三分之一。
• 空置率：年末全市空置率为17.1%，较上年下降0.8个百分点，供需逐步回归均衡。
• 租金表现：整体平均租金报价为390.2元/月/平方米，微降0.1%；中关村保持坚挺，望京增长，CBD和丽泽年末触底。
• 行业需求：TMT和金融行业贡献全年新租需求的60%，其中超六成来自头部企业。

零售物业市场

• 新增供应：全年新增供应36万平方米，以特色门店和首店为主，提升个性化消费场景。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为63.6万平方米，四季度首层平均租金微升0.4%至35.7元/天/平方米。
• 行业动态：餐饮、运动、生活体验类业态活跃，传统零售在非核心市场尚未恢复至疫情前水平。
• 首店经济：品牌首店和特色门店受业主青睐，议价空间较大；核心商圈仍是首店布局首选。

仓储物流市场

• 新增供应：全年新增供应13.9万平方米，同比增长73%，但仍难以满足增长需求。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为16.4万平方米，电商零售和第三方物流为主要租户。
• 空置率：年末空置率为2.3%，连续两个季度上升，但全年保持在3%以下。
• 租金趋势：平均租金上涨5.6%，其中马驹桥、通州等区域涨幅最快，其他区域亦有增长。

商务园区市场

• 新增供应：全年新增供应31.4万平方米，仅是去年的三成。
• 净吸纳量：全年净吸纳量达53.9万平方米，较2020年上升35%。
• 区域表现：泛中关村区域需求稳健，空置率降至近四年最低位（3.7%）；医药健康在亦庄和大兴布局加速。
• 租金分化：泛中关村租金同比上涨3.0%，其他区域则小幅下降。

物业投资市场

• 总成交额：全年总成交额达714.7亿元，居历史第二，同比增长13%。
• 外资占比：全年外资占总交易额的22%，境外资本活跃度反弹。
• 办公物业主导：办公物业占总成交额的68%，为市场主力，显示其稳定现金流和防御性。
• 企业自用：科技企业继续购置写字楼，如信安世纪和拓尔思分别收购金隅智荟中心独栋。
• 长租公寓：长租公寓成为关注焦点，反映政策支持和市场多元化趋势。

2022年市场展望

写字楼市场

• 预计新增供应90万平方米，其中50%集中在新兴区域，缓解成熟区域供需压力。
• 租户对品质升级需求持续释放，净吸纳量预计回落但仍高于历史平均水平。
• 租金有望企稳，但部分子市场因新增供应集中仍面临下行压力。

零售物业市场

• 预计新增供应超40万平方米，主要集中在非核心商圈。
• 首店经济和特色门店将推动市场发展，核心商圈仍具吸引力。
• 非核心市场租金逐步恢复至疫情前水平，消费外移趋势明显。

仓储物流市场

• 预计新增供应172万平方米，尤其在天津武清、廊坊北三县等区域。
• 城配需求推动租金上涨，预计供需瓶颈部分缓解。

商务园区市场

• 预计新增供应121.6万平方米，迎来历史供应高峰。
• TMT、医药健康等产业持续布局，研发办公需求释放。
• 泛中关村区域租金仍有上涨空间，南部区域去化加速。

投资市场

• 公募REITs试点将为产业园区、仓储物流等资产提供更多融资和退出渠道。
• 投资者更关注租金回报和资管能力，核心型资产受青睐。
• 多元化合作模式将推动市场活跃度提升。

总结

2021年北京商业地产市场在疫情后强劲复苏，各细分市场均展现不同特点与增长动力。写字楼市场净吸纳量创新高，租金企稳；零售物业市场以首店和特色门店为主，提升消费体验；仓储物流市场供应增长，租金上涨；商务园区市场需求稳健，产业布局明确；投资市场保持活跃，外资持续参与，办公物业占主导地位。2022年市场预计将继续受益于政策支持和经济复苏，但需关注供需变化和租金分化趋势。