土地储备视角看地产企业年报：分化加剧下的房企拿地面面观_17页_1mb

固定收益研究：分化加剧下的房企拿地与土储分析

核心内容概述

本文围绕2019年房地产行业的经营情况、土地储备及拿地行为展开分析，旨在从土储视角评估房企的信用资质。整体来看，2019年房地产行业销售同比增速放缓，盈利空间受到压缩，但头部房企仍保持稳健增长，而中小型房企则面临较大压力。同时，房企在拿地行为上表现出趋谨慎的趋势，普遍选择一二线城市，且战略布局高度重合。

主要观点

1. 房企经营情况分化明显

• 销售增速放缓：2019年，克尔瑞前30房企销售同比增速较2018年下滑42个百分点至9%，排名30-59房企则下滑46个百分点至4%。
• 盈利空间压缩：整体毛利率下滑，头部房企如万科、保利毛利率略有下降，而中小型房企如泰禾、蓝光毛利率下滑显著。
• 归母净利润增长不一：前五名房企归母净利润同比增速均值约39%，但部分房企如恒大、泰禾、融侨、首开出现净利润下滑。

2. 存量土储：大中型房企土储倍数适中，关注补库压力

• 土储倍数：样本房企平均土储倍数为5.13年，土储过高会导致资金占用成本增加，而土储倍数过低则面临补库存压力。
• 土储与盈利能力：土储倍数较低的房企需警惕补库压力，而土储倍数较高的房企则需关注去化速度。

3. 拿地行为趋谨慎，一二线城市占比提升

• 融资收紧影响拿地：自2019年5月起，地产融资政策收紧导致房企拿地节奏放缓，土地溢价率显著下降。
• 拿地销售比：2019年，样本房企中14家拿地销售比低于0.3，而美的置业、绿城、金茂等房企拿地更为积极。
• 城市能级选择：房企普遍选择一二线城市拿地，二线城市以下城市拿地占比下降，反映市场环境变化和政策导向。

4. 战略布局高度重合，拿地区域集中

• 主要布局区域：长三角和珠三角是房企主要布局区域，拿地区域高度重合，加剧市场竞争。
• 区域差异：长三角以市场化招拍挂为主，而珠三角因城市更新为主要拿地方式，进入门槛较高。

关键信息

土储倍数与净负债率的关系

• 警惕土储倍数短、净负债率高的房企：土储倍数短意味着房企需补库，而高净负债率限制其扩张能力。

拿地成本与区位

• 平均拿地成本：可反映房企拿地区位，拿地价格越高，区位越核心，对销售有利。
• 拿地成本分布：远洋集团拿地成本最高，金茂、新力、合景、融信拿地成本在7000-9000元/平方米之间，而融创、雅居乐、荣盛发展、金科拿地成本低于4500元/平方米。

头部房企与中小房企策略差异

• 头部房企：更注重有质量的增长，拿地销售比适中，土储倍数较高，且独立操盘能力强。
• 中小房企：仍存在扩大销售规模的诉求，拿地销售比更高，土储倍数较低，依赖合作开发。

投资启示

• 关注土储倍数与净负债率：在信用分析中，应结合土储倍数与净负债率，评估房企的财务健康状况。
• 因城施策背景下：需具体分析项目土储质量，关注财政压力较大、房地产政策偏紧城市的放松空间。
• 区域布局与市场趋势：房企对一二线城市的偏好反映市场对核心区域的持续关注，未来可重点关注这些区域的土储与销售情况。

风险提示

• 数据代表性不足：部分房企未完整披露土储数据，可能影响分析准确性。
• 披露口径不完善：不同房企对土储的披露方式存在差异，需注意统计口径统一问题。