2019年房企财报面面观（港股篇）_13页_641kb

2019年港股房企财报总结

核心内容概览

2019年港股房企整体在偿债能力与现金流状况上表现较好，但长期偿债能力有所弱化。整体来看，房企在短期偿债能力上有所改善，但融资成本上升和部分房企净现金流为负的现象值得关注。

主要观点与关键信息

偿债能力分析

• 短期偿债能力改善：样本房企现金短债比中位数为1.36倍，较2018年略有上升，其中中、小房企和民企改善明显。

  • 龙头房企现金短债比下降0.15倍至1.57倍。
  • 中型房企现金短债比上升0.07倍至1.26倍。
  • 小型房企现金短债比上升0.23倍至1.24倍。
  • 民企现金短债比上升0.31倍至1.33倍。
  • 国企现金短债比下降0.33倍至1.56倍。

• 长期偿债能力弱化：净负债率中位数上升至89.6%，较2018年上升3.9%。

  • 龙头房企净负债率显著下降8.2%至52%。
  • 大型房企净负债率上升2.9%至80.5%。
  • 中型房企净负债率上升5.6%至97.1%。
  • 小型房企净负债率上升0.3%至88.1%。
  • 国企净负债率上升6.8%至85%。
  • 民企净负债率上升2.8%至89.8%。

• 短期偿债能力边际弱化：龙头房企短期偿债能力边际弱化，而中型房企短期偿债能力有所改善。

融资能力分析

• 融资成本上行：样本房企综合融资成本中位数为7%，较2018年上升58BP。

  • 中小型房企与民企融资成本明显增加。
  • 龙头房企融资成本保持稳定，为4.5%。
  • 中型房企融资成本上升至7.1%。
  • 小型房企融资成本上升至7.4%。
  • 民企融资成本上升60BP至7.19%。
  • 国企融资成本小幅上升8.5BP至5.5%。

• 融资结构变化：多数房企非标融资占比下降，海外债券融资占比上升。

  • 海外债券融资占比中位数上升至23%。
  • 中型房企与民企海外债券融资占比显著上升。
  • 龙头房企与大型房企银行贷款占比上升，但非标融资占比下降。

现金流状况分析

• 现金流净流入：龙头、大型、小型房企经营性现金流持续净流入，中型房企则净流出。

  • 龙头房企经营性净现金流中位数为123亿，较去年增加110亿。
  • 大型房企经营性净现金流中位数为40亿，较去年减少10亿。
  • 小型房企经营性净现金流中位数为7亿，较去年增加4亿。
  • 中型房企经营性净现金流为-38亿，较去年减少38亿。

• 企业现金流变化：

  • 美的、中海、首创经营性净现金流改善。
  • 恒大、中梁、雅居乐经营性净现金流由正转负。
  • 万科、新城、龙湖经营性净现金流较优。
  • 恒大、富力、中梁净流出规模较大。

按规模与类型分析

按规模分析

• 龙头房企：各项指标均有所改善，但短期偿债能力边际弱化。
• 大型房企：各项指标均在弱化。
• 中型房企：偿债能力较强，但长期偿债能力边际弱化，现金流净流出。
• 小型房企：长期偿债能力边际弱化。

按类型分析

• 国企：各项指标均在弱化，现金短债比下降，净负债率上升，经营性现金流同比减少。
• 民企：长期偿债能力边际弱化，经营性现金流同比减少。

可关注的房企分类

1. 偿债能力、现金流状况较优：代表房企包括碧桂园、世贸、龙湖。
2. 偿债能力较弱但边际改善，现金流状况较好：代表房企包括美的、首创、弘阳。
3. 现金流状况较弱但边际改善，偿债能力较强：代表房企包括绿城。

风险提示

• 样本统计误差。
• 房地产调控政策可能超预期。

图表与数据支持

• 图1-图19展示了各房企在现金短债比、短长期有息负债比、净负债率、经营性现金流及融资成本等方面的对比。
• 表1提供了按规模和类型划分的房企各项指标的中位数及变化情况。

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