固定收益专题：土储视角下有哪些房企值得投资？-20210526-国盛证券-24页_963kb

固定收益专题总结：土储视角下的房企投资机会分析

核心内容

本专题从土地储备的角度出发，分析了2021年2月新实施的“两集中”供地政策对房地产企业的影响，以及哪些房企的债券具备较高的投资价值。

主要观点

• 集中供地政策：2021年2月，自然资源部对22个重点城市实施“两集中”供地模式，即集中发布出让公告和集中组织土地出让活动。该政策有助于避免房企过度竞争，同时为大房企提供优势。
• 土储价值：土地储备是房企未来利润的重要来源，其价值受城市能级、土地价格及区域发展等因素影响。高能级城市住宅土地成交与楼市表现呈现分化，城市楼市景气度更高。
• 房企表现分化：在首批集中供地城市中，央企、国企及区域深耕型房企表现积极，而头部房企如恒大、碧桂园等拿地逊色，或尚未适应集中供地政策。
• 土储布局区域：Top50房企主要布局华东和华南地区，新一线和一线城市成为重点布局区域。其中，滨江集团、仁恒置地、龙光集团等在这些区域新增土储占比超过50%。
• 土储质量评估：通过综合城市景气度及房企新增土储占比，对Top50房企进行土储质量评分。得分较高的房企包括滨江集团、华发股份、仁恒置地、首开股份、越秀地产、招商蛇口、新希望地产等。
• 投资机会：土储得分在6分以上且平均估值在4%以上的房企具备较高投资价值，推荐关注滨江集团、华发股份和新希望地产。

关键信息

土地供应情况

• 集中供地时间主要集中在4月、7月和10月。
• 北京、杭州成交金额均超过1000亿元，平均成交价格高。
• 长春成交均价最低，仅为3269.90元/m²，且有2宗土地流拍。

房企拿地表现

• 央企、国企及区域深耕型房企表现更积极，如华润置地、招商蛇口、首开股份等。
• 房企合作拿地普遍，北京、深圳、广州等地合作拿地比例较高。
• 头部房企如恒大、碧桂园在集中供地城市表现不佳。

楼市景气度评估

• 重点城市：通过住宅土地成交与楼市交易数据对城市景气度进行评估，得分较高的城市包括广州、上海、厦门、杭州、深圳、南京、宁波。
• 城市分布：高景气度城市主要集中在长三角和珠三角地区，西部和北方城市景气度较低。
• 指标体系：景气度评估包含8个指标，其中土地供给占30%，楼市交易占70%。

新增土储布局

• 区域分布：Top50房企新增土储主要集中在华东、华南地区，其中融侨集团未在华东布局。
• 城市能级：新一线和二线城市成为房企重点布局区域，多数房企在这些城市的新增土储占比超过20%。
• 土储得分：土储得分较高的房企包括滨江集团、华发股份、仁恒置地、首开股份、越秀地产、招商蛇口、新希望地产。

投资机会推荐

• 滨江集团：土储得分7.46，平均估值4.15%，主要布局长三角，高品质项目创造高价值。
• 华发股份：土储得分7.21，平均估值4.76%，从珠海拓展至全国，营收持续增长。
• 新希望地产：土储得分6.06，平均估值4.20%，立足西南、深耕环沪，多元经营已具规模。

风险提示

• 房地产行业政策可能超预期变化。
• 融资政策可能进一步收紧。
• 统计口径可能存在误差。

图表目录

• 图表1：当月有集中供地计划的城市数
• 图表2：首批供地面积与占2020年比例
• 图表3：已完成首批集中供地的12个城市成交情况
• 图表4：12城集中供地下拿地金额、拿地面积、拿地宗数TOP20房企
• 图表5：12城集中供地中房企合作拿地占比
• 图表6：2020H2重点城市住宅土地成交情况
• 图表7：2020H2重点城市楼市交易情况
• 图表8：重点城市楼市景气度打分指标体系
• 图表9：49个重点城市楼市景气度得分及综合得分情况
• 图表10：49个重点城市综合得分地理分布
• 图表11：Top50房企新增土储面积区域与城市分布情况
• 图表12：Top50房企新增土储得分排名情况
• 图表13：有境内存续债的Top50房企详细信息
• 图表14：滨江集团2020年新增土储分布
• 图表15：滨江集团主营业务收入
• 图表16：滨江集团归母净利润与毛利率
• 图表17：滨江集团有息债务
• 图表18：滨江集团"三条红线"情况
• 图表19：滨江集团存续债期限结构
• 图表20：华发股份2020年新增土储分布
• 图表21：华发股份主营业务收入
• 图表22：华发股份归母净利润与毛利率
• 图表23：华发股份有息债务
• 图表24：华发股份"三条红线"情况
• 图表25：华发股份存续债期限结构
• 图表26：新希望地产2020年新增土储分布
• 图表27：新希望地产主营业务收入
• 图表28：新希望地产归母净利润与毛利率
• 图表29：新希望地产有息债务
• 图表30：新希望地产"三条红线"情况
• 图表31：新希望地产存续债期限结构

作者信息

• 分析师：杨业伟，执业证书编号：S0680520050001，邮箱：yangyewei@gszq.com
• 研究助理：李清荷，邮箱：liqinghe@gszq.com

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