20230205-申港证券-物业管理行业研究周报_医院物业市场化发展及综合性上市物企布局情况_12页_1mb

医院物业市场化发展及综合性上市物企布局情况总结

核心内容概述

本报告聚焦于医院物业管理的市场化发展趋势及综合性上市物企在该领域的布局情况，同时涵盖物业行业近期的市场表现、资金动向及投资建议。

主要观点

• 医院物业市场化发展背景
  医院物业管理起源于1992年提出的后勤社会化发展政策，近年来在政策推动下逐步推进。医院物业因其专业性、服务复杂性，具有一定的壁垒，目前上市物企在该领域的市场份额不高，市场空间仍较大。

• 政策驱动
  2000年《关于城镇医药卫生体制改革的指导意见》明确推动医院后勤管理社会化，此后多项政策进一步细化医院后勤服务社会化改革，为物企进入医院业态提供了政策基础。

• 医院数量增长
  我国医院数量持续增长，2012-2021年复合增长率达5.34%，2021年总数达3.7万家。其中，民营医院数量增长显著，成为物企拓展医院业态的重要推动力。

• 医院物业特点
  医院物业收入较高但毛利率偏低，2019-2022H1润华服务医院业态毛利率均值为14%，低于住宅、商业及其他非住业态。因此，医院物业常被归类为“公建”或“非住”类业务。

• 上市物企布局方式
  除润华服务外，综合性上市物企多通过收并购、合资合作、市场化外拓等方式进入医院物业领域。例如，远洋服务收购颐睿物业，新城悦服务收购梁士物业，雅生活服务收购济南宏泰等。

• 投资策略
  2023年被视为物企独立发展、拓展服务边界、开启新周期的关键年。建议关注具备独立发展能力、央企背景及高弹性标的，如华润万象生活、保利物业、招商积余、绿城服务及碧桂园服务。

关键信息

医院物业市场现状

• 医院物业管理具有专业壁垒，目前以地区性专业化公司为主。
• 医院数量持续增长，为物企拓展医院业态提供了基础。
• 民营医院数量增加，进一步推动市场化物企发展。

上市物企布局医院业态

• 润华服务：医院业态收入占比达42.2%，毛利占比33.3%，毛利率均值14%。
• 中海物业：2020年起在港澳地区承接多个医院管理局项目，2021年拓展至50%的医院项目及医管局总部大楼。
• 招商积余：自2017年起建立医院服务标准，2020年底医院在管项目超15个，2021年拓展至四川大学华西天府医院。
• 碧桂园服务：2021年成立城市服务集团，聚焦医院后勤服务，医院项目达21个。
• 新城悦服务：通过收购梁士物业、霸洁物业进入医院物业领域，梁士物业在多个城市提供医院服务。
• 雅生活服务：收购济南宏泰，拓展医院等非住业态项目。
• 世茂服务：与湖南吉立物业达成合作，拓展医院细分赛道。

市场表现

• 恒生物业板块在2023年1月30日至2月3日期间下跌10.09%，跑输恒生综合指数5.74个百分点。
• 恒生物业板块在恒生综合行业13个板块中排名第13。
• 本周涨幅前五为弘扬服务（22%）、越秀服务（8.73%）、银城生活服务（7.14%）、佳兆业美好（5.84%）、建发物业（5%）。
• 本周跌幅后五为旭辉永升服务（-17.7%）、碧桂园服务（-17.02%）、宝龙商业（-14.64%）、世茂服务（-14.24%）、领悦服务集团（-14.1%）。

资金及交易追踪

• 沪（深）股通：A股物业企业中仅招商积余有持股，持股数607.67万股，持股市值1亿元，较上周下跌14.35%。
• 港股通：共持股18家物企，华润万象生活持股增幅最大（2.18%），建业新生活降幅最大（-3.36%）。保利物业持股比例最高（58.71%），融创服务持股数量最多（5.12亿股）。

风险提示

• 地产周期性业务下行可能带来短期业绩下滑。
• 外拓增速不及预期可能影响增长。
• 关联方应收账款及其他应收款坏账风险需关注。

行业评级

• 行业评级：增持
• 分析师承诺：分析师独立完成研究，不受第三方影响。
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，投资者需自行判断并承担风险。

行业数据

• 行业平均市盈率（TTM）：13.89
• 港股平均市盈率（TTM）：8.68
• 港股物业（931744.CSI）PE（TTM）：16.6倍，较前一周下跌1.84倍，近一年均值为14.9倍。

投资建议

• 关注华润万象生活（物管商管并行，央企背景）。
• 关注保利物业、招商积余（受母公司拖累风险较小）。
• 关注绿城服务（独立发展能力高）。
• 关注碧桂园服务（高弹性标的）。

附录

• 相关报告：
  1. 《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒 不坠碧霄之志》
  2. 《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》
  3. 《物业管理行业研究周报——曙光已现 估值修复有望持续》
  4. 《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》
  5. 《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》
  6. 《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》
  7. 《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性 国企凸显价值韧性》