房地产行业2月行业动态报告：供需两端政策持续发力，关注板块两会行情-20220304-银河证券-35页_1mb

房地产行业动态报告总结

核心内容

2022年2月，房地产行业销售表现低迷，30城新房销售面积和成交套数同环比均出现大幅下滑。三线城市销售压力最大，一、二、三线城市成交面积同比增速分别为-6.51%、-23.14%、-51.65%，环比增速分别为-34.12%、-42.38%、-51.12%。去化周期略有上升，销售修复速度放缓，显示市场仍处于调整阶段。

主要观点

• 政策发力：中央及地方政府从供需两端持续发力，郑州率先推出“认购不认贷”政策，成为政策托底楼市的标志性举措。供给端政策包括预售资金监管纠偏、并购贷款、保障房贷款不计入“三条红线”等；需求端政策包括下调商贷首付比例、房贷利率、加大住房公积金贷款力度等。
• 行业基本面：多数房企2021年业绩不及预期，部分企业归母净利润同比减少90%以上，主要由于计提跌价准备、结算毛利率下降、交付项目减少等。
• 估值修复：截至2022年2月28日，房地产板块市盈率为7.60X，市净率为0.96X，均处于历史底部水平，向上修复空间较大。
• 行业阶段：房地产行业进入成熟调整期，转向中速高质量发展阶段，城镇化率增速放缓，人口老龄化加剧，三胎政策对市场影响尚待观察。

关键信息

• 销售情况：2月销售延续低迷走势，三线城市销售压力最大，去化周期略升，销售修复速度放缓。
• 集中供地：全年集中供地落幕，地方国企成为托底主力，房企拿地分化加剧。
• 房企信用分层：2022年上半年偿债压力较大，部分房企面临流动性紧张，信用风险逐渐显现。
• 政策走向：政策底部已过，但“松”少“紧”多，调控政策继续以“稳地价、稳房价、稳预期”为核心。
• 物业管理行业：行业进入分化阶段，部分企业开始独立经营，增值服务成为重要增长点，物管企业正逐步走向独立经营。
• 资本市场表现：物业管理行业上市热潮接近尾声，估值分化显著，部分企业出现破发。

投资建议

• 住宅开发：建议关注住宅开发龙头股，包括保利地产、金地集团、招商蛇口、万科A、新城控股、金科股份。
• 物业管理：建议关注优质物业管理公司，包括招商积余、碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务、金科服务、新大正。
• 未来趋势：随着政策持续发力，市场有望逐步修复，房地产行业将进入平稳健康发展阶段。

风险提示

• 风险事件发酵超预期：房地产市场波动可能引发更多风险事件。
• 政策环境改善不及预期：政策支持可能无法有效缓解行业压力。

行业动态总结

一、行业基本面情况跟踪

• 销售情况：2月销售面积和成交套数同环比均大幅下滑，市场压力严峻。
• 去化周期：存销比上升，销售修复速度放缓。
• 集中供地：地方国企成为主要拿地主体，房企拿地分化加剧。
• 房企业绩：多数房企业绩低于市场预期，部分企业出现大幅亏损。

二、房地产行业处于成熟调整期

• 人口结构：人口增速放缓，老龄化加剧，三胎政策对市场影响尚待观察。
• 城市化：城镇化率增速放缓，市场转向中速高质量发展阶段。
• 政策调整：政策底部已过，调控政策保持稳定性和连续性，增强协调性和精准性。
• 预售资金监管：全国统一标准，缓解部分房企资金压力。

三、物业管理行业

• 资本市场：上市热潮接近尾声，估值分化显著，部分企业出现破发。
• 行业表现：物管公司2021年上半年业绩高增，但增速与体量无明显关联。
• 独立经营：第三方外拓和增值服务比例增加，物管企业逐步走向独立经营。
• 并购热潮：并购规模大幅增长，头部企业扩张加速，行业进入新发展阶段。

四、房地产行业在资本市场中的表现

• 估值修复：房地产板块PE、PB处于历史底部，向上修复空间较大。
• 政策影响：政策调整对市场信心和企业估值产生积极影响。

五、投资建议

• 关注重点：住宅开发龙头股及优质物业管理公司。
• 未来展望：行业政策环境和融资环境改善是行情主要催化剂，房地产市场将逐步修复。

风险提示

• 政策风险：政策环境改善不及预期可能影响市场表现。
• 流动性风险：房企债务压力较大，流动性紧张可能持续。

图表目录

• 图1：30大中城市新房成交面积情况
• 图2：30大中城市新房成交套数情况
• 图3：30大中城市月成交面积同比及环比
• 图4：重点一二三线城市成交面积环比
• 图5：十大城市可售面积及存销比
• 图6：一线4城可售面积及存销比
• 图7：二线6城可售面积及存销比
• 图8：22城第三批集中供地供应量
• 图9：22城第三批集中供地成交情况
• 图10：22城三批集中供地溢价率情况对比
• 图11：不同所有制房企拿地表现
• 图12：房企中资美元债到期额分布情况
• 图13：中国总人口增长情况
• 图14：中国1949-2019出生人口数及出生率
• 图15：中国人口结构分布
• 图16：中国人口年龄段2017年、2000年分布
• 图17：房地产周期与政策
• 图18：物业管理公司上市情况
• 图19：样本物业管理公司目前的估值水平
• 图20：样本物业管理公司全年涨幅及较年内高点回撤幅度
• 图21：2021H1样本企业营业收入增长情况
• 图22：2021H1样本企业归母净利润增长情况
• 图23：2021H1样本企业毛利率水平
• 图24：2021H1样本企业合约面积覆盖在管面积的倍数
• 图25：15家样本企业在管面积中第三方物业开发商占比
• 图26：2021H1中11家样本企业营业收入占比