20240628-国金证券-固定收益深度研究_地产收储去库政策对债市影响几何__25页_1mb

地产收储去库政策对债市影响分析

一、政策与背景
当前房地产市场供求关系深刻变化，各地加快“市场+保障”住房供应体系。年内一、二线城市限购松绑，信贷宽松，政府支持国企收储，楼市去库信号明确。

1. 收储政策主要内容：支持企业收购已建成未出售商品房，指定郑州、杭州等城市试点，优先收储新房。
2. 去库模式：换房补贴、中介帮售、旧转保、收储二手/新房等五类方式，其中收储为楼市增量需求核心抓手。

二、现状与挑战

1. 库存水平：2024年4月商品房待售面积75亿平，高于历史合理库存（53亿平），需资金2.3-129万亿去化。
2. 收储现状：郑州已累计收购房源超10万间，总金额338亿元，集中于公寓项目（去化周期长、房企折价意愿强），政策目标需配套资金和贴息支持。
3. 阻点分析：资本金来源受财政压力制约，专项债发行进度慢（占全年额度仅38%），贴息政策缺口仍大。
4. 地方财政：多数城市债务杠杆高，支持收储的财政能力有限。

三、债市投资策略

1. 利率债：建议做陡收益率曲线，关注确定性较强的1-3年中短期品种。
2. 城投债：参与收储的国企及平台融资条件可能改善，关注相关债券主题机会。
3. 地产债：未违约央国企或优质混合所有制企业被收储概率较大，关注其现金流改善带来的投资机会。
4. REITs：收储政策推动下，保租房REITs供给增长，底层资产出租率稳定（90%以上），长期具备投资性价比。

四、风险提示
房企经营风险、稳增长政策落地不及预期、城投债供给冲击、REITs新发不及预期及统计口径误差。

总结：收储政策作为楼市去库抓手，对债市影响有限，需通过分层投资策略应对短期波动，同时关注政策演进对资本金与贴息配套。