开源证券-2025年房地产行业投资策略：重启去库存，新周期再出发_30页_3mb

房地产行业2024年11月22日报告主要内容总结：

1. 市场现状分析
   本轮房价调整受供需关系与购房预期影响显著。2024年1-8月商品房销售面积降至2015年水平，待售面积达732亿平创历史新高。一线城市新房去化周期持续攀升，二手房挂牌量自6月持续增加，库存压力导致开发商和业主降价出售，推动房价持续下跌。截至二季度末，居民预期房价上涨比例仅146%，收入与就业预期同步走弱，形成"预期下行-购房意愿不足-房价持续下跌"的负向循环。

2. 房价企稳路径
   (1)政策发力：央行三次降息政策降低首付比例至15%、取消普宅认定标准，保障性住房再贷款规模达3000亿元。一线城市政策调整使二手房成交套数同比提升约2-3个月。
   (2)供需反转：322城1-9月宅地成交面积和金额同比下降20%与36%，未来三年销售-新开工剪刀差预计达828亿平米。一线城市通过户型优化政策，放宽阳台、飘窗等面积计算标准，提升产品溢价空间。
   (3)去库存措施：2025年将成为新一轮去库存元年，预计通过收储政策去化130亿平米，城中村改造去化75亿平米。商品住宅销售均价有望在2025年实现10%增速，销售金额增速达20%-40%。
   (4)租金收益率：百城租金收益率达225%创历史新高，部分二线城市租金收益率已超过房贷利率，提升房产配置性价比。

3. 去库存机制
   通过"四个取消+四个降低+两个增加"政策组合拳，2025-2026年预计竣工面积分别为872亿平、819亿平。2024-2026年新房销售面积预测为986亿平、1016亿平，对应开工率修正系数70%。保障性租赁住房累计开工685万套，若全部由收储贡献，可去化130亿平米库存。

4. 投资策略
   推荐优先考虑强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份等具有区域优势及市场化机制的房企。同时关注新城控股、龙湖集团等双轮驱动企业。贝壳、我爱我家等受益于二手房交易复苏的企业。预计2025年市场将逐步企稳，需关注政策执行力度与市场反馈。

5. 风险提示
   需警惕宏观经济下行导致购买力下滑、保障房建设资金到位不及预期、行业竞争加剧带来的价格压力。2024年已出现部分地区竣工面积同比下降244%的异常波动，需关注政策执行效果与市场转化率。