20240509-国联证券-房地产4月数据点评_销售降幅收窄_拿地持续优化_2页_231kb

2024年4月份房地产市场运行及政策分析报告：

核心观点

1. 销售数据：降幅收窄，市场修复迹象初显。 1-4月，TOP100房企累计权益销售额同比下降482%，降幅较3月略有收窄，显示市场下行压力有所减轻，但仍处低位，百亿元以上销售金额房企数量显著减少。预计随着政策持续释放，短期压力仍将存在，但长期修复趋势可能逐步形成。
2. 拿地行为：策略优化，理性谨慎。 受高基数效应影响，1-4月TOP100房企权益拿地金额同比下降26%，增速明显放缓。但拿地面积仍保持同比大幅增长，表明房企更倾向于聚焦核心区域，优化土地结构和产品组合，以追求风险可控、质量优先的项目。
3. 政策环境：供需两端同步放松，重心转移。 各地密集出台宽松政策，包括放松落户、首套房信贷、鼓励“以旧换新”、取消限购、支持存量房等多方面措施。中央层面亦明确要求“因城施策”，统筹考虑存量与增量，加快构建房地产新模式，促进高质量发展。
4. 投资建议：关注稳健央国企与产品力房企。 展期内市场承压的可能性仍存，但政策持续支持和市场结构优化提供支持端看点。长期而言，行业趋于稳态，具备优质土储、财务稳健的央国企以及改善性需求产品开发能力强的企业值得关注。
5. 风险提示：市场修复不及预期或政策落地迟缓。

详细分析

• 销售表现： 总体看，合同销售面积（7048万平米）、合同销售额（12464亿元）及权益销售额均出现大幅下降，但较上月降幅有所收窄，1-4月累计降幅分别为489%、477%、482%。尽管市场基本面仍偏弱，行业出清压力大，百亿军团大幅减少，但降幅收窄显示单月同比有所改善迹象。
• 土地储备： 承接高基数，TOP100房企1-4月权益拿地金额同比下降26%，拿地金额创历史新低。拿地面积虽同比大幅增长，但增速未进一步加快，显示当前房企拿地意愿谨慎，倾向于结构性去库、有策略地补储，重点区域、合规成本、改善产品是拿地时重点考量因素。
• 未来销售预期（含新增货值）： 新增货值（9612亿元，全口径）增速有所放缓，但权益新增货值（7335亿元，同比105%）增长明显，反映市场成交稳步。
• 宽松政策动态： 各地层面频出政策：南京（落户、旧房换购）/北京（首套信贷户放宽）/深圳（鼓励旧房换购）/海口（保障房新规）/成都（全面放开限购），中央政治局会议强调防化风险、因城施策、研究存量增量政策、挖掘需求。政策基调更积极，逐步向增量托底、存量调整、需求提振过渡。
• 投资策略展望： 投资建议维持“强于大市”，判断基于持续加码的政策面维稳（供给端和需求端）、多重政策激发出叠加信心与需求潜力。需警惕价格下行过快、现金流紧张房企风险加剧和信贷链条压力。优先考虑土储质量优、财务稳健、有工程履约及经营优势且在保租房、城市更新等领域拓展新业务模式的央国企，以及有能力匹配改善型客户需求转换的企业。