20230205-西南证券-房地产行业周报_1月百强销售降幅小幅扩大_30城首套利率降至4.1_以下_14页_1mb

2023年1月房地产行业总结

核心内容

2023年1月，中国房地产行业整体销售和投资持续承压，但部分优质房企销售表现相对较好，政策端进一步放宽，尤其在首套房贷利率方面取得显著进展。同时，行业整体业绩在2022年普遍下滑，部分企业出现扭亏为盈迹象。投资建议聚焦于开发企业和物管企业，强调关注具备较强抗风险能力和增长潜力的企业。

主要观点

1. 房企销售情况

• 百强房企销售表现：1月百强房企销售金额同比下降32%，销售面积同比下降36%，降幅较上月扩大。
• 销售分化明显：部分优质房企如越秀地产、建发房产、华发股份等销售同比增长显著，而多数房企销售同比下滑。
• 市场观望情绪浓厚：春节假期虽带动看房人数增长，但实际成交未明显提升，短期内销售筑底态势仍将持续。

2. 房企投资情况

• 投资持续收缩：百强房企1月新增土储货值、投资金额和建面同比降幅均超过30%，对比2021年1月下滑60%-80%。
• 拿地集中度高：TOP10房企新增货值占比达26%，城投企业拿地金额占比50%，小规模民企占比31%。
• 三四线城市依赖城投：土地市场冷清，主要依靠城投企业托底。

3. 政策动态

• 多地政策放宽：湖南13个非限购市州首套房首付比降至20%，长沙首套首付比降至30%；福州、厦门、郑州等城市首套房贷利率降至3.8%。
• 30城首套利率低于4.1%：包括二线城市8城和三四线城市22城，部分城市为首次下调利率。

4. 2022年房企业绩

• 普遍下滑：72家房企披露业绩预告，亏损占比达58.3%，业绩同比下滑占比达68.1%。
• 重点房企表现：保利发展预减33%，华发股份预减20%，招商蛇口预减56%-63%，新城控股预减70%-95%。
• 部分企业扭亏为盈：如大名城、中华企业等。

5. 投资建议

• 关注两条主线：
  • 开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等。
  • 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。

关键信息

销售数据

• 销售金额：3994亿元，同比下降32%。
• 销售面积：2401万平方米，同比下降36%。
• 销售排名：
  • 保利发展：295亿元（+4%）。
  • 万科A：278亿元（-17%）。
  • 碧桂园：270亿元（-45%）。
  • 华润置地：160亿元（+7%）。
  • 招商蛇口：159亿元（+5%）。

投资数据

• 新增土储货值：1744亿元，同比下降超30%。
• 新增投资金额：527亿元，同比降幅超30%。
• 新增建面：1661万平方米，同比降幅超30%。

利率政策

• 30城首套利率降至4.1%以下：二线城市8城，三四线城市22城。
• 首次下调利率的城市：包括厦门、郑州、南宁、惠州、中山、珠海等。

市场表现

• 申万地产板块：年初以来上涨个股占比66.67%，板块相对沪深300表现尚可。
• 个股表现：哈高科、万科A、我爱我家等个股涨幅显著；新城控股、海航基础等跌幅明显。

公司动态

• 政策调整：多地出台公积金提取、购房补贴、利率调整等政策。
• 业绩预告：多数房企2022年业绩下滑，部分企业实现扭亏为盈。
• 融资进展：碧桂园200亿元中期票据获准注册，华润置地、万科A等企业发布融资及项目进展公告。

风险提示

• 销售恢复不及预期。
• 政策效果不及预期。
• 行业流动性风险。

投资评级说明

• 公司评级：买入、持有、中性、回避、卖出。
• 行业评级：强于大市、跟随大市、弱于大市。

附录信息

• 分析师信息：池天惠、刘洋。
• 重要声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，投资者需自行判断风险。

图表目录

• 图1：1月百强房企销售金额同比-32%
• 图2：1月百强房企销售面积同比-36%
• 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势
• 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现
• 图5：上周我爱我家、万泽股份、哈高科个股涨幅显著
• 图6：上周新城控股、海航基础、泛海控股等个股跌幅显著
• 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股
• 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为66.67%
• 图9：上周表现强势的港股通内房股
• 图10：年初以来表现强势的港股通内房股
• 图11：上周表现强势的物业股
• 图12：年初以来表现强势的物业股

表格目录

• 表1：2023年1月重点房企销售排行榜
• 表2：2023年1月中国房地产企业新增货值TOP50
• 表3：重点房企业绩预告
• 表4：重点关注公司盈利预测与评级