20220306-天风证券-房地产行业周报_百强销售同比降幅连续5月扩大_17页

房地产行业周报总结

核心内容

2022年2月，中国房地产行业面临持续下行压力，百强房企单月销售金额环比下降21.7%，同比下降46.3%，同比增速较1月再降6.2个百分点。这是百强房企连续第8个月出现同比负增长，且连续4个月同比降幅超过35%。不同梯度房企销售增速全面放缓，其中TOP50房企承压显著，而中小房企在低增速背景下出现边际改善。

主要观点

• 销售表现：2月63城商品房成交面积为481万平，滚动12周同比增速为-24.98%，月度同比增速为-27.47%，相较上月有所改善。一线、二线、三线及以下城市同比降幅分别为-2.27%、-26.02%、-44.21%，较上月分别变化25.21pct、-0.45pct、7.07pct。
• 二手房市场：2月17城二手房成交面积月度同比为-35.59%，较上月下降1.58pct。一线和三线及以下城市同比降幅较上月有所改善，而二线城市略有下降。
• 土地市场：2月土地成交建面为1764万平，滚动12周同比为-40.31%；成交总额为101亿元，滚动12周同比为-44.70%。全国平均溢价率同比上升1.27%，但整体仍承压。
• 政策动向：全国层面强调“房住不炒”和结构性宽松，地方层面如北京、郑州、中山、达州等城市出台多项政策，包括降低首付比例、提高公积金贷款额度、松绑限售政策等，以刺激市场。

关键信息

• 行业整体情况：2022年1-2月，TOP100房企销售金额入榜门槛同比下降最为明显，达到60亿元。
• 房企表现：TOP50房企中，首开股份以77.3%的环比增速领先，而TOP51-100房企同比降幅达57.9%。
• 市场情绪：本周申万房地产指数上涨1.23%，涨幅排名7/31，领先沪深300指数2.91pct；H股市场Wind香港房地产指数下跌2.29%，但跌幅较上周有所收窄。
• 投资建议：建议关注优质龙头房企（如金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口）和优质成长房企（如金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团），以及优质物管企业（如碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务）。
• 风险提示：行业信用风险可能蔓延，销售下行周期可能开始，行政调控保持高压，房地产税试点力度可能超预期。

行业走势图

资料来源：贝格数据

政策与成交概览

全国政策

• 2022年金融市场工作会议强调“房住不炒”定位，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持，推动房地产业良性循环和健康发展。

地方政策

• 北京：发布《北京市“十四五”时期重大基础设施发展规划》，推进城市更新，引导存量建设用地利用，加快租赁住房建设。
• 广东：出台《关于保障农村一二三产业融合发展用地促进乡村振兴的指导意见》，允许存量建设用地节余部分进行有偿调剂。
• 郑州：发布新政，从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面提出19项措施。
• 中山：提高公积金贷款额度，首套房最高额度由40万元调整至50万元，第二套房由80万元调整至90万元。
• 达州：允许公积金账户余额提取支付首付，实行“又提又贷”政策。
• 南昌：提高租房提取额度至每月1500元，双缴存职工公积金贷款最高额度调至80万元。
• 宣城、唐山：调整公积金贷款政策，提升额度或对绿色建筑提供贷款优惠。
• 湖南：将楼盘公积金贷款准入由审批制改为备案制。

新房市场

新房成交情况

• 2月26日-3月4日，63城商品房成交面积为481万平，滚动12周同比增速为-24.98%，月度同比增速为-27.47%。
• 分能级看，一线城市成交面积为80万平，滚动12周同比增速为-22.38%；二线城市为300万平，增速为-17.79%；三线及以下城市为101万平，增速为-30.85%。
• 各城市同比降幅扩大，如温州、宁波、泉州、嘉兴等城市均出现较大降幅。

二手房市场

• 2月17城二手房成交面积月度同比为-35.59%，较上月下降1.58pct。
• 一线城市和三线及以下城市同比降幅较上月有所改善，而二线城市略有下降。

土地市场

• 2月土地成交建面为1764万平，滚动12周同比为-40.31%；成交总额为101亿元，滚动12周同比为-44.70%。
• 全国平均溢价率同比上升1.27%，但整体仍处于下行区间。

行业与个股情况

行业涨跌与估值情况

• A股市场房地产指数上涨1.23%，H股市场Wind香港房地产指数下跌2.29%。
• 投资评级为“强于大市”，维持不变。

重点标的盈利预测

• 建议关注优质龙头房企和成长房企，以及物管企业，重点关注其资产负债表修复能力和利润率提升潜力。

本周重要公告概览

• 北京、郑州、中山、达州等地政策松绑，提升公积金贷款额度，降低首付比例，推动市场回暖。

风险提示

• 行业信用风险可能蔓延。
• 销售下行周期可能开始。
• 行政调控保持高压，房地产税试点力度可能超预期。