20161122-首创证券-房地产行业周报_潜在库存压力渐显_三线成交略超预期_21页_1mb

报告摘要

首创证券房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告为首创证券发布的2016年11月22日房地产行业周报，分析了近期房地产市场动态、行业热点、板块表现及投资建议。整体来看，房地产行业处于新一轮调控政策的观察与调整阶段，市场成交数据有所波动，库存压力逐渐显现，土地市场表现分化，政策调控力度加强，对行业影响深远。

主要观点

商品房成交：重点覆盖的31个大中城市商品房成交面积为507.45万平米，同比减少28.28%，环比增长10.47%。一线城市成交面积同比减少27.09%，但部分城市如北京、深圳出现显著反弹。三线城市成交面积环比增长10.67%，但整体仍处于低迷状态。
库存去化：14个城市商品房可售面积合计为14764.81万平米，同比减少15.24%，环比减少0.06%。去化周期有所下降，但三四线城市去库存压力仍较大。
土地市场：全国40个大中城市土地成交总价280.60亿元，同比减少41.82%，环比增长11.79%。一线城市土地成交金额同比下滑明显，但部分城市如广州、成都等地出台土地调控政策，抑制溢价率。
政策调控：热点城市限购限贷力度加强，如武汉、东莞、广州等地调整政策，提高首付比例和限制资金来源，以抑制市场过热。同时，一行三会全面加入房地产资金监管，房企流动性风险加剧。
板块表现：房地产板块全周上涨1.59%，涨幅居wind 67个二级行业第7位，表现优于沪深300指数。板块整体估值较低，但部分个股表现突出。
投资建议：建议关注一线龙头房企、布局“金融+地产”模式的综合性房企，以及存量市场主流物管公司和房地产服务商，以应对市场调整和政策变化。

关键信息

1. 市场动态

商品房成交：
- 31个大中城市合计成交507.45万平米，同比减少28.28%，环比增长10.47%。
- 一线城市成交116.64万平米，同比减少27.09%，环比增长8.39%。
- 三线城市成交157.82万平米，同比减少26.09%，环比增长10.67%。
库存去化：
- 14个城市可售面积合计14764.81万平米，同比减少15.24%，环比减少0.06%。
- 去化周期较上上周减少0.03周至45.82。
- 一线城市去化周期为39.67周，二三线城市为50.02周。
土地市场：
- 全国40个大中城市土地成交总价280.60亿元，同比减少41.82%，环比增长11.79%。
- 一线城市土地成交总价79.13亿元，同比减少33.67%。
- 三线城市土地成交总价59.47亿元，同比增加56.45%。
- 土地成交面积累计同比增速为-5.50%，土地成交价款累计同比增速为16.70%。

2. 行业热点

政策调控：
- 10月一二线城市房地产市场明显降温，房价环比涨幅回落。
- 11月房地产类公司债0发行，融资环境趋紧。
- 广州要求竞买商品住宅用地必须使用自有资金。
- 成都规定土地溢价率超60%需三个月内交清价款。
- 东莞、武汉等地收紧公积金购房政策和限购政策，提高首付比例。

3. 板块表现

市场走势：
- 上证综指全周微跌0.1%，深成指上涨0.1%。
- 房地产板块全周上涨1.59%，领先沪深300指数1.58个百分点。
- 房地产板块2016年初至今跌幅13.12%，落后沪深300指数4.80个百分点。
热点个股：
- 上周涨幅居前的个股包括*ST珠江、粤泰股份、同达创业等。
- 万科A、电子城等个股涨幅在6%以上。

4. 投资建议

关注一线龙头房企：如招商蛇口、华发股份等，具备较强的市场竞争力和抗风险能力。
“金融+地产”模式房企：如金科股份、泰禾集团等，具备较低的资金成本，有助于抵御融资收紧。
存量市场主流服务商：如世联行、嘉宝集团等，估值想象空间较大，具备扩张潜力。

总结

整体来看，房地产行业在政策调控和市场调整的双重影响下，呈现成交数据波动、库存压力显现、土地市场分化、融资环境收紧等特征。尽管板块整体表现优于市场，但未来面临业绩不确定性，需关注龙头房企和金融+地产模式企业的表现。政策调控的进一步升级将对市场产生深远影响，建议投资者在关注行业基本面的同时，注意政策风险和流动性压力。

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