20140527-安信证券-房地产_周住宅成交量略降_一线回升_三线降幅较大_21页_1mb

房地产行业动态分析总结（2014年5月27日）

核心内容

• 市场表现：2014年5月27日，上证综指上涨0.40%，深证成指下跌0.02%，申万地产指数上涨2.77%，在28个一级行业中排名第四。
• 成交量：46个城市商品住宅周成交面积为430.4万平方米，较上周小幅下降7.4%，同比下降9.2%。一线城市成交面积环比连续三周回升，二、三线城市环比下降，其中三线城市降幅较大。
• 房地产信托：房地产信托发行量同比增加11%，但近期发行规模有所下降，4月至5月中旬周均发行规模为42.6亿，较一季度下降38.6%。利率小幅上升至9.71%，仍处于低位。
• 投资建议：维持行业“同步大市-A”评级，建议配置万科A、保利地产和华夏幸福等龙头股，不建议配置高弹性品种。
• 流动性：央行周净投放1200亿，货币市场利率略有回升，但仍维持低位。
• 风险提示：房贷大幅收紧、房地产企业再融资受阻、经济增速下滑超预期。

主要观点

• 短期展望：房贷政策有纠偏迹象，预计短期有所放松，叠加供给放大和去年低基数，未来住宅成交量将同比回升，房地产股票将阶段性反弹。
• 中长期趋势：房地产市场仍面临中期过剩和长期需求不足的问题，行业调整将持续，企业兼并收购高潮将到来，大型房企价值将凸显。
• 人口结构影响：25-55周岁购房人群占比在2009年达到顶峰后持续下降，需求拐点明显，未来一手房需求将持续下降。
• 城镇化影响：一、二线城市因人口流动仍有发展潜力，而三、四线城市因缺乏产业转移，长期需求不足。
• 价格调整：预计多数城市房价将调整20%-30%，一线城市调整空间较小，价格稳定后市场将趋于理性。

关键信息

成交情况

• 一线城市成交面积环比回升，但同比仍下降。
• 二、三线城市成交面积环比下降，三线城市降幅较大。
• 46个城市周成交面积高于4月周均水平。

库存情况

• 26个主要城市一手房可售套数156.7万套，同比和环比均上升。
• 去化周期为15.6个月，较上周上升0.4个月，较去年同期增加5.0个月。
• 一线城市去化周期9.6个月，二线城市16.3个月，三线城市20.4个月。

流动性情况

• 央行净投放1200亿，货币市场利率小幅回升。
• 质押式回购利率1天/7天分别上升17bp和28bp至2.53%/3.38%。

上市公司动态

• 项目拓展：华夏幸福与河北清华研究院、中国航天科工信息技术研究院签订战略合作协议；金科股份竞得新疆五渠市住宅用地；天房发展获得天津地块；信达地产竞得合肥地块等。
• 融资公告：合肥城建增发不超过10亿元；华发股份获得28.9亿元委托贷款；天保基建发行31660万股A股；冠城大通发行18亿元可转换公司债券；中弘股份非公开发行A股及发行公司债券等。
• 其他公告：北京城建控股股东增持股份；首开股份增持公司股份；万科A吴丁先生辞去监事职务；招商地产发布股票期权激励计划等。

推荐股票

行业展望

• 短期：房地产市场将出现阶段性反弹，成交量有望同比回升。
• 中长期：房地产市场仍面临中期过剩和长期需求不足，调整将持续，企业兼并收购将增加。
• 区域差异：一线城市需求相对稳定，三线城市库存压力大，价格趋势性下行。

风险提示

• 房地产企业再融资受阻。
• 房贷大幅收紧。
• 经济增速下滑超预期。
• 房产税等长效机制未落实，可能影响市场预期。