20210208-城市测量师行-年度专题_2020年上海产业用地剖析_12页_1mb

2020年上海产业用地剖析总结

一、全市产业用地交易概况

1. 交投价格

2020年上海产业用地交易量达到历史最高点，成交量为752.83公顷，同比增长超五成，地块成交数量达120幅，同比增长近四成。工业用地是主要推动力，其成交面积和数量均显著增长，每亩地价同比下降22.09%，主要因政府对优质企业的土地价格优惠。科研设计用地成交面积有所下降，但地价持续上涨，对整体地价影响有限。

2. 区域交易情况

• 浦东新区：产业用地成交量达246.35公顷，占全市总量的约32%，成为全市最大产业用地交易区域。
• 崇明区：因中国船舶长兴造船基地二期工程（第一阶段）地块成交面积达142.37公顷，产业用地成交量跃居全市第二。
• 松江区：在G60科创走廊的带动下，产业用地成交量达98.34公顷。
• 中心城区：徐汇区因漕河泾开发区航天科技产业地块成交地价高达3383万元/亩，成为全市地价最高的区域之一，普陀区地价为505万元/亩。

3. 产业项目分类

• 工业用地产业项目类：成交面积441.93公顷，占总量的约58.7%。
• 研发总部产业项目类：成交面积97.06公顷，占总量的约12.9%。
• 工业用地标准厂房类：成交面积178.31公顷，占总量的约23.7%。
• 融合性数字产业与现代服务业：人工智能、大数据、软件和信息服务业、现代物流等成为新的增长点，吸引腾讯、商汤科技、阿里、京东、顺丰等企业入驻。
• 传统民营房企参与：龙湖地产和阳光城通过与政府合作，成功进入产业用地市场，成为传统房企转型的新路径。

二、全市产业用地全生命周期经济效益指标分析

1. 固定资产投资

• 2020年全市产业用地拉动固定资产投资总额达1542.65亿元，同比增长170.12%。
• 浦东新区：固定资产投资总额达647.32亿元，主要由集成电路、人工智能、高端能源装备等战略性新兴产业项目支撑。
• 松江区：固定资产投资总额为299.83亿元，腾讯超算中心和恒大新能源汽车项目为主要支撑。
• 崇明区：固定资产投资总额达180亿元，由长兴造船基地二期工程（第一阶段）地块带动。
• 奉贤区：固定资产投资总额为130.57亿元，受临港新片区影响显著。

2. 达产销售收入

• 2020年全市产业用地预计达产后带来1986.93亿元/年的销售收入。
• 浦东新区：达产销售收入为551.88亿元/年，占全市总量的28%。
• 奉贤区与崇明区：达产销售收入分别为301.95亿元/年和259亿元/年，位列全市第二、第三。

3. 达产税收

• 全市产业用地达产税收预计为117.92亿元/年。
• 浦东新区：达产税收最高，为31.59亿元/年。
• 松江区：达产税收为14.73亿元/年。
• 青浦区、嘉定区、闵行区：达产税收均超过10亿元/年。
• 战略性新兴产业：集成电路产业税收产出最高，达24.21亿元/年；生物医药、现代物流、船舶与海洋工程装备等产业税收产出接近10亿元/年。

三、全市产业用地经济指标排行榜

1. 固定资产投资总额前五

2. 达产销售收入总额前五

3. 达产税收总额前五

四、总结

2020年上海产业用地市场呈现强劲增长态势，成交量和成交金额均创历史新高。工业用地成为主要增长动力，科研设计用地虽成交量下降，但地价持续上涨。浦东新区凭借临港新片区的快速发展，成为全市产业用地交易量和经济效益的领跑者。崇明区和松江区紧随其后，分别因重大项目和G60科创走廊的带动而表现突出。

上海通过明确重点产业发展方向、完善产业园区配套、优化营商环境等措施，进一步提升了产业吸引力。未来，随着软硬件配套体系的不断完善，预计会有更多龙头企业入驻上海，推动城市经济高质量发展。