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房贷：LPR还是固定利率？——转换政策与选择分析

核心内容

根据中国人民银行2019年30号公告，自2020年3月1日起至2020年8月31日，各银行需完成存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR（贷款市场报价利率）的工作。此次转换适用于满足以下条件的商业性住房贷款：

• 贷款期限不短于1年
• 贷款发放时间在2020年1月1日前，或已签订合同但未发放
• 原合同利率为五年以上贷款基准利率
• 采用浮动利率
• 不包括公积金个人贷款

主要观点

转换方式与加点幅度

转换为LPR时，银行会根据原贷款利率与当前LPR的差额确定加点幅度。加点幅度可以为正，也可以为负，具体取决于原合同利率与LPR之间的关系。

以2020年3月16日为例，假设调整日前最近一次五年以上LPR为4.8%，则：

• 原合同利率为基准利率下调10%（即4.41%）：加点幅度为-0.39%
• 原合同利率为基准利率（即4.9%）：加点幅度为0.1%
• 原合同利率为基准利率上浮10%（即5.39%）：加点幅度为0.59%

转换后，贷款利率将为LPR加上加点幅度，每年根据LPR变动进行重定价。

利率趋势与转换选择

• 近三十年来，我国人民币贷款利率（五年期以上）整体呈下降趋势。
• 全球经济承压较大，降息成为普遍趋势，我国LPR利率仍有较大下行空间。
• 因此，LPR继续下行的可能性较大，若选择转换为LPR，可能在未来节省更多利息支出。

固定利率 vs LPR

• 固定利率：利率不变，合同期内无需调整，适合对利率波动敏感的借款人。
• LPR利率：利率随市场变化，可能更灵活，但存在利率上升的风险。

在假设LPR继续下行的情况下，无论原合同利率是否优惠，转换为LPR均可能带来利息支出的减少。原合同利率越高，节省的利息越多。

若LPR上升，则转换为LPR可能导致利息支出增加，尤其是原合同利率较低的借款人。

关键信息

• 转换时间窗口：2020年3月1日至2020年8月31日
• 转换条件：满足上述条件的商业性住房贷款
• 加点幅度计算：加点幅度 = 原合同利率 - 当前LPR
• 重定价周期与日：重定价周期不短于1年，重定价日各银行有所不同，包括每年1月1日、贷款发放日、与原合同一致、协商约定
• 利率趋势：LPR有较大下行空间，可能带来更低成本的贷款
• 转换选择建议：根据个人对利率波动的承受能力和未来预期进行选择，机会仅一次

总结

此次LPR转换政策为存量浮动利率贷款提供了调整利率的机会。对于借款人而言，选择固定利率还是LPR取决于对未来利率走势的判断。若预期LPR将持续下行，则转换为LPR更有利；若担心利率上升，则固定利率更为稳妥。银行将在规定时间内通知符合条件的客户进行选择，建议借款人根据自身情况和市场趋势谨慎决策。