20230110-兴证国际证券-越秀地产-00123.HK-全年销售再创新高_优质土储助力发展_6页_1mb

越秀地产（00123.HK）投资总结

核心内容

越秀地产（00123.HK）在2022年全年合约销售金额超额完成目标，达1250亿元，同比增长8.6%。公司维持“买入”评级，目标价为11.50港元，较当前收盘价10.96港元有约4.9%的预期升幅。2022年公司核心净利润为43.48亿元，同比增长4.8%，2023年预计增长至47.75亿元，同比增长9.8%。截至2023年1月10日，公司近12个月股息收益率约为5.9%。

主要观点

• 销售表现稳健增长：2022年公司全年合约销售金额为1250亿元，同比增长8.6%，完成全年销售目标的101.2%。12月单月销售金额为221亿元，同比增长约10%。
• 销售均价高于行业平均水平：合约销售均价为30209元/平方米，得益于公司聚焦一二线城市项目布局。
• 土储结构持续优化：2022年新增土储GFA共684万平方米，其中97%位于一二线城市，权益土地款为415亿元，拿地强度行业领先。
• “1+4”战略布局深化：公司继续在大湾区、长三角、华中及西部区域拓展土储，新增土储GFA占比分别为41%、36%、14%和9%。
• 非公开市场拿地控制成本：非公开市场拿地占比达66%，有效控制拿地成本，支撑公司保持高于行业平均的毛利率。
• 财务稳健：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。2022年公司总资产为3209.5亿元，净资产为466.88亿元，每股净资产为15.08元。
• 盈利能力和估值指标：公司核心净利润率稳定在6.3%-6.8%之间，ROE从7.8%提升至9.7%。2022年PE为7.1倍，2023年PE为6.5倍。

关键信息

市场数据

• 收盘价（港元）：10.96
• 总股本（亿股）：30.96
• 总市值（亿港元）：339
• 净资产（亿元）：466.88
• 总资产（亿元）：3209.50
• 每股净资产（元）：15.08

财务预测

投资要点

• 维持“买入”评级：基于公司现金充裕、融资成本低、土储结构优化、毛利率保持高位等优势。
• 目标价：11.50港元，对应2022/2023年PE为7.1/6.5倍。
• 股息收益率：约5.9%。

风险提示

• 行业调控政策放松不及预期
• 流动性宽松不及预期
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值

土储结构分析

2022年新增土储概况

区域土储分布

城市土储分布

财务状况

资产负债表

负债与权益

现金流量表

利润表

财务比率

总结

越秀地产在2022年表现出强劲的销售增长和优化的土储结构，展现出良好的盈利能力和市场布局。公司维持“买入”评级，目标价为11.50港元，显示出对未来发展持乐观态度。其非公开市场拿地策略有效控制成本，确保公司毛利率高于行业平均。此外，公司财务状况稳健，现金充足，融资成本低，具备良好的投资价值。然而，需关注政策放松、流动性宽松、销售预期及人民币贬值等风险因素。