2022-01-29-世邦魏理仕-2021年北京房地产市场回顾与2022年展望_14页_3mb

北京商业地产市场2021年总结

核心内容概览

2021年北京商业地产市场整体表现亮眼，多个细分领域实现增长与调整，市场供需逐步回归均衡。写字楼、零售、物流仓储及商务园区市场均呈现不同程度的活跃，物业投资市场总成交额居历史第二，外资持续活跃，办公物业权重显著。

主要观点

• 写字楼市场：

  • 全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高。
  • CBD和丽泽各占全市净吸纳量的三分之一，疫情后需求释放明显。
  • 全市空置率年末为17.1%，同比下降0.8个百分点。
  • 平均租金报价微降0.1%至390.2元/月/平方米，子市场表现分化，部分区域租金企稳。

• 零售物业市场：

  • 全年新增供应36万平方米，主要以特色门店和首店形式引入。
  • 餐饮、运动、生活体验类业态活跃，带动部分核心和非核心商圈租金稳中有升。
  • 首层平均租金为35.7元/天/平方米，非核心市场租金尚未恢复至疫情前水平。
  • 首店和特色门店具有较大议价空间，成为业主招商重点。

• 物流仓储市场：

  • 全年新增供应13.9万平方米，同比增长73%。
  • 空置率降至2.3%，租金同比上涨5.6%。
  • 城配需求推动马驹桥、通州等区域租金涨幅较快。
  • 电商零售和第三方物流为主要租户，占总成交面积的61%。

• 商务园区市场：

  • 全年新增供应31.4万平方米，净吸纳量达53.9万平方米，较2020年增长35%。
  • 泛中关村区域需求稳健，空置率降至17.9%，为近四年最低。
  • 医药健康、TMT行业持续布局，推动区域租金分化。
  • 北京产业布局南移趋势明显，南部区域如经开区、大兴租金表现分化。

关键信息

新增供应与净吸纳量

空置率与租金表现

投资市场表现

• 全年总成交额：714.7亿元，居历史第二。
• 外资占比：22%，保持活跃。
• 办公物业占比：68%，为近年最高。
• 企业自用型占比：17%，科技企业偏好购买研发办公物业。
• 大宗交易特点：超大体量交易占比高，反映市场集中度上升。

未来展望

2022年市场预测

• 写字楼市场：预计新增供应90万平方米，净吸纳量或有所回落，但整体高于历史平均水平。
• 零售物业市场：新增供应超40万平方米，非核心商圈将吸引更多首店和特色门店。
• 物流仓储市场：预计新增供应172万平方米，天津武清、廊坊北三县等近京区域受青睐。
• 商务园区市场：预计新增供应121.6万平方米，泛中关村区域租金仍有上涨空间，南部区域去化加速。

政策与趋势影响

• “十四五”规划：推动数字经济、高精尖产业和现代服务业发展，促进市场需求多元化。
• 公募REITs：为产业园区、物流仓储、数据中心等资产提供融资与退出渠道，吸引投资者关注。
• 首店经济：带动零售市场升级，提升商圈活力与租金水平。
• 区域发展：北京产业布局南移，推动南部区域发展，同时缓解中心城区供需矛盾。

市场动态与趋势

• 租户行为变化：租户更注重品质升级，尤其是产业类租户对办公空间提出更高要求。
• 供应与需求：新增供应潮推动市场供需回归均衡，租金趋于稳定。
• 外资策略：外资偏好核心资产，通过合作模式实现资源整合，提升交易效果。
• 企业自用需求：科技企业持续购买办公物业，反映对稳定资产的偏好。

总结

2021年北京商业地产市场在疫情后逐步复苏，写字楼、零售、物流仓储及商务园区市场均表现出强劲的净吸纳量和租金增长趋势。投资市场保持活跃，外资占比稳定，办公物业权重突出。2022年，市场预计迎来更多供应，租金表现将分化，首店经济和产业布局南移成为主要驱动因素。整体来看，北京商业地产市场在政策支持和市场需求推动下，将继续保持稳定发展态势。