20211226-国金证券-房地产行业研究_政策边际改善正当时_一线城市销售环比转暖_16页_979kb

资源与环境研究中心房地产行业研究报告总结

核心内容概述

本报告为国金证券对房地产行业的周度分析，重点讨论市场动态、政策变化、投资建议及风险提示等内容，旨在为投资者提供行业研究与投资决策参考。

主要观点

市场表现

• A股房地产板块：本周上涨1.2%，在各板块中位列第5。
• 港股房地产板块：本周下跌0.5%，在各板块中位列第15。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数本周下跌2.5%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.3%和-1.8%。

政策与市场动态

• 政策改善：央行与银保监会联合发布并购贷款支持政策，鼓励银行稳妥有序开展并购业务，支持优质房企并购困难房企项目。
• 按揭改善：央行提及“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求”，预计金融机构将在房企债务展期和融资方面给予更多支持。
• 保交付目标：预售资金监管大幅调整可能性小，但按揭加速和预售条件调整有助于改善房企回款。

销售数据

• 新房销售：
  • 40个城市商品房成交面积合计512万平米，周环比-21%，周同比-34%，月度累计同比-26%，年度累计同比+8%。
  • 一线城市：周环比+56%，周同比-53%，月度累计同比-49%，年度累计同比+13%。
  • 二线城市：周环比-33%，周同比-22%，月度累计同比-11%，年度累计同比+9%。
  • 三四线城市：周环比+5%，周同比-45%，月度累计同比-48%，年度累计同比+1%。
• 二手房销售：
  • 17个城市二手房成交面积合计144万平米，周环比-1%，周同比-33%，月度累计同比-34%，年度累计同比-8%。
  • 一线城市：周环比+20%，周同比-33%，月度累计同比-37%，年度累计同比-8%。
  • 二线城市：周环比-5%，周同比-29%，月度累计同比-29%，年度累计同比-8%。
  • 三四线城市：周环比-34%，周同比-61%，月度累计同比-65%，年度累计同比-11%。
  • 成都表现亮眼：二手房成交29.7万方，同比增速高达174%，印证按揭放款加速。

库存与去化周期

• 12城商品房库存：可售面积为1.58亿平米，环比+7.2%，同比+1.8%。
• 去化周期：为15.6个月，较上周+0.5个月，较去年同比+2.1个月。
• 城市差异：北京去化周期为19.8个月，上海为2.9个月，广州为15.2个月，深圳为16.7个月。

投资建议

• 地产板块：短期推荐经营稳健的国企，如保利发展、建发国际；预计明年春节后，部分民营房企将迎来估值修复，推荐弹性较大的融创中国和新城控股。
• 物业板块：推荐金科服务、建业新生活、碧桂园服务，认为其在关联房企流动性危机解除后，未来估值修复弹性较大。

关键信息

政策与新闻

• 央行与银保监会：发布并购贷款支持政策，鼓励银行业金融机构支持重点房地产企业风险处置项目并购。
• 地方政策：
  • 杭州发布住房租赁行业行为规范，规范中介和物业行为。
  • 黑龙江、吉林等地推出购房补贴和贷款贴息政策，支持农民进城购房。
  • 湖州市加强商品房预售资金监管，保护资金安全。

公司动态

• 禹洲集团：高管变动，林禹芳辞任执行董事。
• 富力地产：联合资信下调信用等级至AA+，评级展望为负面。
• 花样年控股：延期偿债，债券持有人同意将到期日延后至2023年。
• 新城控股：控股股东股份质押，融资回购。
• 阳光城：高管变动，董事辞职。
• 华夏幸福：新增债务违约，累计未能如期偿还债务本息达1,078.05亿元。
• 宝龙地产：融资1.133亿美元。
• 中南建设：子公司获得20,000万元授信。
• 中国海外发展：发行公司债券，规模21亿元。
• 金融街：发行公司债券，规模10亿元。
• 保利发展：获得资产支持专项计划无异议函，发行总额不超过21.35亿元。
• 金科股份：子公司获得11亿元贷款，已放款3.5亿元。
• 泰禾集团：对外担保总额超净资产100%，实质性逾期债务担保余额达597,963万元。

物管公司动态

• 时代邻里：与目标公司订立可变利益实体协议。
• 中奥到家：控股股东增持1,137万股。
• 新城悦服务：受托人购买20万股股份。
• 卓越商企服务：出售销售权益，合共代价为3.5亿元。
• 佳兆业美好：终止收购河北昌润达环境工程有限公司70%股权。
• 建发物业：配售1.31亿股，配售价每股4.16港元。
• 鑫苑服务：与鑫苑地产控股订立车位销售合作协议补充协议。
• 新希望服务：股东增持76.6万股，总代价约178.8万港元。

估值情况

• A股地产PE-TTM：平均为19.8倍。
• 港股地产PE-TTM：平均为11.4倍。
• 港股物业股PE-TTM：平均为9.9倍。
• 重点公司估值：
  • 万科A：买入，PE-TTM为14.9倍，归母净利润增速为11.4%。
  • 保利地产：买入，PE-TTM为14.9倍，归母净利润增速为12.0%。
  • 招商蛇口：买入，PE-TTM为8.0倍，归母净利润增速为9.2%。
  • 建发国际：买入，PE-TTM为5.6倍，归母净利润增速为44.2%。
  • 龙光集团：买入，PE-TTM为1.7倍，归母净利润增速为41.2%。
  • 金科服务：买入，PE-TTM为9.9倍，归母净利润增速为80.2%。
  • 建业新生活：买入，PE-TTM为8.2倍，归母净利润增速为80.2%。
  • 华润万象生活：增持，PE-TTM为46.7倍，归母净利润增速为116.3%。

风险提示

• 房地产改善政策落地效果不及预期。
• 并购整合不及预期。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%。
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。

特别声明

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