2017-5、天津房信限价房信托受益权资产支持专项计划评级报告_53页_2mb

天津房信限价房信托受益权资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容概述

本报告对天津房信限价房信托受益权资产支持专项计划（以下简称“本计划”）进行了信用评级，确认优先级资产支持证券的信用等级为AA+。该计划以天津房信享有的资金信托的信托受益权为基础资产，由华泰资管发行，总额为3.70亿元，其中优先级资产支持证券募集规模为3.50亿元，次级为0.20亿元。

主要观点

• 基础资产质量：本计划的基础资产为天津房信所持有的资金信托受益权，该信托基于限价房项目C地块（亲和美园九栋楼）的销售收入，销售均价已确定，未来价格波动可能性较小。
• 信用增信措施：
  • 信瑞地产以销售收入为质押担保，并承诺作为还款来源；
  • 天房集团为资金信托提供不可撤销的连带责任保证；
  • 本计划设置了优先/次级结构，次级资产支持证券对优先级提供了5.41%的信用支撑；
  • 天津房信作为差额支付承诺人，为优先级资产支持证券提供额外信用支撑。
• 现金流覆盖情况：根据亚太预测，未来三年内限价房项目预计产生479,159,651.70元的现金流，覆盖倍数在1.10倍以上，保障信托受益权本息按期、足额支付。
• 风险提示：
  • 原始权益人天津房信业务集中在天津，存在区域集中性风险；
  • 限价房销售受政策、经济、消费水平等因素影响，销售进度存在不确定性；
  • 若出现不可控因素，可能影响现金流与预测的偏差。

关键信息

资产支持证券基本情况

主要参与方

• 原始权益人/信托受益人/差额支付承诺人：天津房地产信托集团有限公司（天津房信）
• 资金信托受托人：国民信托有限责任公司（国民信托）
• 资金信托借款人/信托差额支付承诺人：天津市信瑞房地产开发有限公司（信瑞地产）
• 资金信托保证人：天津房地产集团有限公司（天房集团）
• 计划管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司（华泰资管）
• 托管人：浙商银行股份有限公司天津分行（浙商银行天津分行）
• 财务顾问：华泰联合证券有限责任公司（华泰联合）
• 法律顾问：京都律师事务所（京都）
• 评级机构：大公国际资信评估有限公司（大公）
• 会计师：亚太会计师事务所（亚太）

交易结构

1. 天津房信将3.70亿元资金委托给国民信托设立资金信托。
2. 国民信托向信瑞地产发放信托贷款，贷款总额为3.70亿元，年利率为8.00%，按期支付本息。
3. 信瑞地产以其项目销售收入质押，并承诺作为还款来源。
4. 专项计划通过购买天津房信的信托受益权，承接资金信托的合同关系。
5. 监管账户中的销售收入划付至信托财产专户，保障优先级资产支持证券的本息支付。
6. 若信托财产专户余额不足，由差额支付义务人补足。

资产支持证券现金流覆盖

原始权益人天津房信主体信用分析

• 公司背景：天津房信是天津市知名房地产企业，具有房地产开发一级资质，业务涵盖房地产开发、建筑材料批发兼零售、工程施工等。
• 财务状况：
  • 2012～2014年，天津房信总资产逐年增长，资产负债率逐年上升，分别为69.10%、76.67%和76.43%。
  • 2012～2014年，天津房信营业收入逐年增长，综合毛利率波动，分别为12.06%、6.64%和7.77%。
  • 期间费用占营业收入比重为5.67%、3.29%和3.68%，总体可控。
  • 经营性净现金流波动较大，2013年因收入增长和政府补贴而增加，2014年因固定资产处置减少。
• 流动性风险：天津房信存货占比较高，存在一定的流动性风险。
• 负债情况：有息债务逐年增加，短期有息债务占总负债比重为11.34%，未来2～3年可能出现资金集中兑付压力。

基础资产质量分析

• 项目情况：大寺新家园限价商品房C地块（亲和美园九栋楼）位于天津市西青区，预计总投资167,500万元，占地面积104,693.50平方米，总建筑面积252,734平方米。
• 销售情况：限价房销售均价为7,507.14元/平方米，低于周边商品房价格，具有价格优势。
• 销售预测：预计2015年7月～2018年7月，销售828套，共计63,827.19平方米，其中2016～2017年为销售高峰。
• 现金流预测：亚太预测未来三年内限价房项目预计产生479,159,651.70元的现金流，覆盖倍数均大于1.10倍，保障信托受益权本息支付。

压力测试

• 加压情景1：假设销售回款减少5%，且不进行资金沉淀，覆盖倍数仍保持在1.05～1.07倍之间。
• 其他风险：若出现宏观经济波动、政策变化、销售进度延迟等情况，可能影响现金流覆盖能力。

结论

大公国际资信评估有限公司对本计划优先级资产支持证券的信用等级评定为AA+，认为其具备可靠的现金流覆盖能力，同时强调了可能存在的政策风险和销售不确定性。本计划设置了多种增信措施，包括质押担保、差额补足机制、内部优先/次级结构，以保障优先级资产支持证券的本息支付。