房地产行业2018年下半年投资策略：板块“磨底进行时”，择优“提前半身位”-20180609-光大证券-40页-3mb

房地产行业2018年下半年投资策略总结

核心内容

• 政策动向：政策强调流动性管理、内需刺激、加速落户及调控从严。
• 资金动向：资金面总体紧缩，融资渠道多元化，资产证券化放量，按揭利率上升。
• 市场动向：销售周期性弱化，库存低位，限价政策影响销售节奏，投资处于纠结状态。
• 投资建议：板块估值接近历史低位，推荐“提前半身位”配置优质房企，关注龙头及高成长企业。
• 风险分析：资金链断裂、汇兑损失、资金成本上升及多元化不及预期。

主要观点

政策动向

• 呵护流动性：央行通过置换式降准、资管新规延期等方式缓冲风险，维持流动性。
• 重提内需：国务院下调关税，促进消费，房地产投资可能成为托底工具。
• 加速落户：热点二线城市开启抢人大战，落户政策放宽，部分城市取消限购。
• 重申调控从紧：住建部约谈12城，强调调控不变，防止房价过快上涨。

资金动向

• 资金面紧缩：到位资金增速降至2.1%，银行贷款、销售回款等渠道持续下滑。
• 资产证券化放量：2017年REITS和CMBS增长超100%，2018年继续提升。
• 按揭利率上升：首套房利率升至5.56%，抑制居民杠杆增长。

市场动向

• 分城轮动：因城施策使销售周期性减弱，结构分化明显，一二线城市销售增速提升。
• 库存低位：全国商品房库存持续下降，部分城市去化周期低于3个月。
• 限价惜售：部分城市限价政策导致房企捂盘，施工进度受阻，竣工面积增速转负。
• 投资纠结：低库存和价格因素支撑数据高位，但资金面紧缩限制新开工和施工。
• 土地市场分化：整体趋于理性，土地资源向龙头房企集中，热点城市仍受青睐。

关键信息

投资建议

• 板块估值：房地产板块估值接近历史低位，万科大宗交易影响减弱。
• 推荐标的：万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、蓝光发展，积极关注光明地产和世联行。
• 投资策略：建议“提前半个身位”配置，关注行业龙头及高成长企业，同时留意国改和长租政策带来的α机遇。

风险分析

• 资金链断裂：销售下滑和融资困难可能导致房企资金链断裂。
• 汇兑损失：美元升值和汇率波动增加房企汇兑损失。
• 资金成本提升：利率上升导致融资成本增加，债务负担加重。
• 多元化不及预期：房企在多元化业务发展方面可能未达预期。

详细推荐信息

估值与盈利预测

总结

• 政策与市场环境：政策层面强调流动性管理与内需刺激，资金面持续紧缩，但资产证券化和租赁融资有所放量。
• 市场表现：销售周期性减弱，库存低位，投资处于纠结状态，部分房企可能退出市场。
• 投资策略：推荐“提前半身位”配置优质房企，关注龙头价值和高成长潜力，同时留意政策带来的α机遇。
• 风险提示：资金链断裂、汇兑损失、利率上升及多元化不及预期。