地产杂谈系列之十八：困局之下，地产政策及行业走向思考_18页_1mb

地产杂谈系列之十八总结

核心内容

本文分析了当前房地产行业面临的资金困局、政策走向及未来发展趋势，重点探讨了房地产投资、销售、开工及拿地情况，并对房企信用风险及物业管理行业的影响进行了评估。

主要观点

1. 行业面临挑战，资金端为当前症结所在

• 房企投资及拿地意愿明显下降，8月地产投资、开工及销售全面回落。
• 第二批土拍拿地毛利率改善，但流拍率（含中止）不降反升，房企拿地意愿低于预期。
• 房企融资受限，销售回款放缓，行业信用风险担忧升温。

2. 政策难有大幅松动，关注融资端可能的政策缓和

• 尽管历史上行业及经济下行时政策多有放松，但“房住不炒”定位下，政策大幅松动可能性不大。
• 若无明显外力，销售回款及融资端持续恶化，可能引发行业更大的流动性风险。
• 未来政策若有调整，可能仍集中在融资层面，关注按揭贷款额度及利率变化。

3. 短期行业将面临阵痛期，基本面承压

• 融资端未见明显改善，销售端下行趋势加大，短期行业将进入阵痛期。
• 部分流动性紧张的房企可能被动出清，部分“幸存”房企或面临规模增速放缓。
• 投资及开工增速延续下行，房企拿地意愿维持低位，央企及国企可能成为拿地主力。

4. 投资建议

• 短期：优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头，如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口。
• 中期：关注财务状况好转、具备估值弹性的潜在“幸存”房企，如融创中国。
• 物业管理：建议关注综合实力强、关联房企经营及财务稳定性高的企业，如碧桂园服务、保利物业。

关键信息

数据概览

• 8月地产投资：同比增长0.3%，环比下降1.1个百分点。
• 8月销售额：同比下降18.7%，降幅环比扩大11.6个百分点。
• 8月新开工：同比下降16.8%，自4月以来连续5个月负增长。
• 第二批集中供地：平均成交楼面价9015元/平米，平均溢价率5.1%，低于首批供地。
• 房企评级：多家房企评级下调，如华夏幸福、协信远创、蓝光发展等。
• 金融机构房贷：2021H1全国新增房贷占比降至19.0%，个人房贷利率持续上行。
• 50强房企拿地销售比：8月降至20%和9%，创过去一年单月最低水平。
• 国企拿地比例：8月50强房企中，国企拿地销售面积比达45%，明显高于民企（23%）。

政策动向

• 集中供地改革：溢价率上限统一为15%，部分城市试点“竞品质”。
• 融资监管：房地产贷款集中度管理政策实施，银行房地产贷款占比普遍压降至监管上限。
• 地方调控：部分城市继续收紧政策，如三亚、芜湖、厦门等。

行业演变趋势

1. 短期行业阵痛

• 部分房企将被动出清，行业整体面临优胜劣汰。
• “幸存”房企将更注重财务稳健，享受更高利润率。

2. 投资与开工承压

• “紧资金+库存累积”组合下，投资及开工短期难见拐点。
• 2011与2018年类似，但2018-2019年投资及开工下行斜率优于2011-2012年，因库存相对更低，市场景气度恢复更快。

3. 土地市场降温

• 土地市场热度下降，流拍率上升，央企及国企成为拿地主力。
• 土拍制度调整，房企拿地行为更加审慎，毛利率有望改善。

风险提示

1. 房地产短期波动超出预期：若行业下行程度超预期，将影响房企规模发展及业绩表现。
2. 个别房企流动性问题发酵：可能引发连锁反应，进一步影响行业销售及融资环境。
3. 政策改善及时性低于预期：若政策调整滞后，可能导致行业调整幅度及时间超出预期。

投资评级

股票投资评级

• 强烈推荐：预计股价表现强于沪深300指数20%以上。
• 推荐：预计股价表现强于沪深300指数10%至20%之间。
• 中性：预计股价表现相对沪深300指数在±10%之间。
• 回避：预计股价表现弱于沪深300指数10%以上。

行业投资评级

• 强于大市：预计行业指数表现强于沪深300指数5%以上。
• 中性：预计行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间。
• 弱于大市：预计行业指数表现弱于沪深300指数5%以上。

总结

当前房地产行业面临资金紧张、销售与投资放缓、土地市场降温及信用风险上升等多重挑战。短期内，行业将经历阵痛期，房企优胜劣汰趋势明显，央企及国企或成为市场主力。政策方面，短期内难有大幅松动，但融资端可能有微调。建议投资者短期关注财务稳健的行业龙头，中期关注“幸存”房企及物业管理行业。同时，需警惕房地产短期波动、个别房企流动性风险及政策改善不及预期等风险。