月酝知风之地产行业：楼市持续走弱，融资端维持偏紧态势_22页_1mb

报告摘要

月酝知风之地产行业总结

核心内容概述

2021年9月23日，平安证券地产研究团队发布行业分析报告，全面评估当前地产行业面临的挑战与机遇。报告指出，当前楼市持续走弱，融资端维持偏紧态势，房企销售和拿地力度均出现下滑，但物管及商管板块表现相对稳健，具备中长期发展潜力。

主要观点

1. 政策方面

“住有所居”发布会：国新办召开发布会，聚焦住房保障体系，推进老旧小区改造和城市更新。
土拍规则优化：多地优化土拍规则，如深圳、福州等城市设定最高土地溢价率不超过15%，引入禁“马甲”、“竞品质”等措施，限制单一房企参拍土地数量，提高保证金比例。
政策收紧：8月涉房类政策共54项，环比上升38.5%，其中偏紧类占59%，政策数量创近一年新高。三四线城市亦加入土拍规则升级行列。

2. 资金方面

信贷投放减少：8月M2同比增长8.2%，增速环比下降0.1个百分点；社融存量同比增长10.3%，增速环比下降0.4个百分点。
房贷占比下降：主要金融机构二季度新增房贷占新增总贷款比重降至15%，连续3个季度下滑，显著低于2020年三季度的34%。
融资成本上升：房企境内债、境外债、集合信托融资规模均下滑，融资成本分化加剧。8月境内债、境外债平均发行利率分别上升0.23pct和1.99pct。
房企融资收缩：受融资收紧及房企降杠杆意愿影响，房企融资规模整体收缩，偿债压力仍处历史高位。

3. 楼市方面

成交缩量：8月重点50城新房月日均成交6626套，同比降21.1%，环比降13.5%；重点20城二手房月日均成交1885套，同比降38.6%，环比降19.1%。
“金九银十”热度不及预期：受政策调控及信贷收紧影响，房企采取“以价换量”策略，购房者观望情绪加重，预计“金九银十”热度不及往年。
房价涨幅放缓：8月百城住宅平均价格环比微升0.2%，涨幅较上月下降0.16个百分点，一、二、三线城市住宅价格分别环比升0.11%、0.26%、0.16%。

4. 地市方面

成交量价低位运行：8月百城土地成交建面环比降28.8%，土地溢价率环比降4.6个百分点，整体热度明显下滑。
拿地逻辑转变：房企拿地逻辑逐渐向“以销定投”、审慎理性转变，部分热点城市出现底价成交或流拍现象。

5. 房企表现

销售双降：8月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积同比分别降19.6%、26%，环比分别降10.6%、9.7%。
拿地力度回落：50强房企整体拿地销售金额比9%，拿地销售面积比20%，环比分别降5.5pct、23.8pct。
国企为拿地主力：1-8月国企、民企拿地销售面积比分别为79.5%、39.4%，金额比分别为38.2%、17.2%，国企为拿地主力。

6. 板块表现

地产板块上涨：8月申万地产板块上涨5.03%，跑赢沪深300（-0.12%）。
估值处于低位：截至9月17日，地产板块PE（TTM）为7.38倍，处于近五年2.22%分位。

关键信息

投资建议

开发板块：建议关注现金流稳健的行业龙头，如金地集团、保利地产、万科A等。
物管及商管板块：看好中长期发展，建议逢低布局综合实力突出、关联房企发展稳定的物管龙头（如碧桂园服务、保利物业）及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商（如星盛商业）。
产业链：建议关注防水龙头科顺股份等。

风险提示

三四线楼市下行风险：三四线城市供应较大，需求弱化，存在销售快速下行及项目烂尾风险。
房企大规模减值风险：若楼市回暖不足，房企可能进一步以价换量，带来大规模减值风险。
行业金融监管超预期风险：若融资政策执行力度超出预期，可能对房企规模发展造成负面影响。

总结

当前地产行业面临销售及融资双端承压，但物管及商管板块表现稳健，具备抗周期属性。政策方面，多地加强土拍规则管控，推动住房保障体系建设。资金方面，信贷投放减少，融资成本上升，房企融资收缩。楼市方面，成交缩量，房价涨幅放缓，“金九银十”热度不及预期。地市方面，成交量价低位运行，溢价率大幅下滑。房企拿地逻辑转变，国企及绿档房企成为拿地主力。地产板块整体表现较好，估值处于低位，建议关注现金流稳健的行业龙头及物管、商管板块中的优质企业。

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