20220412-东兴证券-地产行业报告_弱现实_强预期之下_博弈短期还是拥抱未来_28页_1mb

东兴证券地产行业报告总结

核心内容

当前房地产行业处于“弱现实、强预期”的状态，商品房销售持续下滑，疫情进一步加剧了市场压力。与此同时，政策面持续改善，各地放松限购限贷限售政策，房贷利率下调，市场对政策加码的预期增强，地产板块表现出明显的超额收益。

主要观点

• 行业现状：销售疲软、房企信用风险上升、资金压力加大、土地市场低迷，但政策支持力度增强。
• 政策影响：政策的松绑对地产板块走势影响显著，政策基调由纠偏转向支持，市场信心逐步恢复。
• 风险与机遇：低信用民企面临流动性危机，高信用房企更具优势，未来将主导市场。
• 投资策略：推荐万科A、保利发展、金地集团等高信用房企，同时建议关注经营稳健的民营房企如龙湖集团、碧桂园。

关键信息

1. 行业现状

• 销售下滑：45城商品房销售面积同比-56.0%，16城二手房成交面积同比-32.9%。
• 信用风险：房企销售回款困难，流动性风险加剧，部分房企出现债券展期。
• 资金与土地市场：房企融资难度加大，土地市场成交面积和溢价率持续走低。
• 政策改善：多地出台松绑政策，包括取消限购、降低首付比例、下调房贷利率等，市场对政策加码预期增强。

2. 弱现实、强预期的原因

• 降杠杆政策：如“三条红线”政策限制了房企加杠杆能力，加速了高杠杆房企流动性问题的暴露。
• 需求失速：房贷利率上升、房企暴雷、房地产税试点预期等多重因素导致购房者观望情绪加重。
• 政策转变：中央经济工作会议明确了房地产在国民经济循环中的重要地位，政策基调转向支持。
• 历史规律：地产板块走势与政策松绑密切相关，政策放松带来超额收益。

3. 行业趋势与政策空间

• 调控三轮放松：房地产行业调控经历了多轮放松，当前政策更注重“稳地价、稳房价、稳预期”。
• 周期拉长：分类调控使本轮上行周期显著拉长，行业复苏需时间。
• 政策仍有空间：限购、限贷、限售等政策仍有松动空间，但政策节奏与方式将不同于以往。
• 新模式崛起：高杠杆+高周转模式已难以为继，未来将属于稳健经营的优质房企。

4. 投资建议

• 短期博弈：市场对民企违约风险的降低存在较大博弈，但低信用民企流动性压力仍大。
• 长期策略：建议持有高信用房企，如万科A、保利发展、金地集团，其具备更强的融资能力和市场信任度。
• 民企机会：随着政策支持向经营稳健民企溢出，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园等民营房企龙头。
• 风险提示：政策落地不及预期、盈利能力下滑、销售不及预期等风险仍需警惕。

分析师简介

• 陈刚：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，专注于房地产行业研究。

风险提示

• 行业政策落地不及预期的风险。
• 盈利能力继续下滑的风险。
• 销售不及预期的风险。

行业评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间
  • 中性：相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上

• 行业投资评级：

  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上
  • 中性：相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上

联系方式

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