房地产行业C_REITs_9月月报：成交活跃度下降，扩容增类或加速-20231011-万联证券-17页_1mb

C-REITs 9月月报总结

核心内容

2023年9月，C-REITs市场整体表现弱于商品期货与债市，强于股市与黄金期货，中证REITs指数下跌1.13%。市场活跃度有所回落，成交量与换手率均出现环比下降趋势，其中换手率下降至14%，低于沪深300指数的6.1%。公募REITs总市值为907.25亿元，环比下降1.0%。尽管部分REITs表现不佳，但市场整体仍保持一定的上涨趋势。

主要观点

• 市场表现：9月市场整体表现弱于商品期货与债市，强于股市与黄金，市场活跃度持续下降。
• 成交情况：市场整体成交额与成交量环比下降，生态环保类REITs表现最弱。
• 政策动向：证监会拟修订REITs指引，将消费基础设施纳入试点资产类型。国务院及地方政策也鼓励依托景区项目发行REITs，推动旅游业高质量发展。
• 资金动态：部分REITs持有人增持，如首程控股增持中金普洛斯REIT约1%，张江高科增持华安张江产业园REIT约0.234%。
• 解禁情况：多个REITs发布解限售公告，如华夏合肥高新REIT、国泰君安东久新经济REIT等，解禁后可流通份额增加。
• 估值与分派率：C-REITs整体现金分派率为5.1%，其中产权类为3.3%，经营权类为6.4%。部分REITs估值相对较低，如华夏中国交建高速REIT和平安广州交投广河高速REIT，P/NAV均低于1倍。

关键信息

市场回顾

• 指数表现：中证REITs指数9月下跌1.13%，沪深300下跌2.01%，中证全债下跌0.39%，COMEX黄金下跌5.15%，南华商品指数上涨1.30%。
• 涨跌幅情况：9月REITs跌多涨少，仅10支上涨，较8月减少3支。华安张江产业园REIT涨幅最大（5.28%），华夏越秀高速REIT跌幅最大（-2.99%）。
• 上市以来表现：多数REITs仍为正收益，但部分如华夏中国交建高速REIT、平安广州广河REIT等跌幅较大。

市值与交易情况

• 总市值：9月公募REITs总市值为907.25亿元，环比下降1.0%。
• 资产结构：交通基础设施类REITs市值仍居首位，占比37.9%，园区基础设施类占比22.0%。
• 成交额与成交量：9月月度成交额为52.09亿元，环比下降19.4%；月度成交量为121,955万份，环比下降22.0%。
• 大宗交易：9月大宗交易成交额为3.84亿元，环比下降24.7%；成交量为1.09亿份，环比下降10.2%。
• 换手率：C-REITs日均换手率为14%，较8月下降，保障性租赁住房类换手率下降最大（-58.92%）。

行业重点新闻

• 政策支持：证监会拟修订REITs指引，将消费基础设施纳入试点范围；国务院及地方政府鼓励依托景区项目发行REITs，拓宽旅游项目融资渠道。
• 地方措施：广西、广东、福建、安徽、四川等地发布支持REITs发展的政策，鼓励企业发行REITs，推动基础设施建设与运营。

公司公告重点

• 权益分配：多只REITs发布分红公告，如富国首创水务REIT、红土创新深圳安居REIT、中信建投国家电投新能源REIT等。
• 解禁公告：华夏合肥高新REIT、国泰君安东久新经济REIT等发布解禁公告，可流通份额增加。
• 运营数据：部分REITs发布8月运营数据，如华夏越秀高速REIT、平安广州广河REIT、华夏中国交建高速REIT等，多数运营良好。
• 基金经理变更：华夏基金管理有限公司、建信中关村REIT等发布基金经理变更公告。
• 应收账款回款：中信建投国家电投新能源REIT收到国补应收账款回款1.88亿元。
• 新项目发售：中金山高集团高速公路REIT发布发售公告，采用战略配售、网下发售和公众发售方式。

估值与分派率

• 预期分派率：C-REITs整体现金分派率为5.1%，产权类为3.3%，经营权类为6.4%。
• 估值情况：部分REITs估值较低，如华夏中国交建高速REIT（P/NAV为0.65）和平安广州交投广河高速REIT（P/NAV为0.73），而中金安徽交控REIT（P/FFO为4.92）和中金湖北科投光谷REIT（P/FFO为0.00）表现相对较好。

投资建议与风险提示

• 投资建议：9月市场活跃度有所回落，但公募REITs扩容增类或逐步加速，市场活跃度有望改善。建议关注增量资金引入情况及宏观经济修复带来的业绩修复预期。
• 风险因素：包括基础资产项目未来经营的不确定性、募集说明书中现金流测算的不准确性、扩募发行进度不及预期、业绩不及预期、数据统计偏误等。

投资评级

• 行业评级：强于大市（未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上）。
• 公司评级：
  • 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上；
  • 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5%至15%；
  • 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5%至5%；
  • 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5%以上。

基准指数

• 基准指数为沪深300指数。

风险提示

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• 报告可能与不同研究机构的评级标准不一致，投资者应全面阅读报告内容。

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