20201106-中国银河-房地产行业10月行业动态报告_三季度杠杆水平下降_仓位估值双筑底为板块打开空间_35页_3mb

房地产行业2020年四季度动态研究报告总结

核心内容

一、行业整体表现

• 销售情况：2020年10月，37城新房销量同比增速为3.6%，较9月减少6.3个百分点，整体市场销售降温，预计年末房企推盘量加大，但销售增速将回归理性增长。
• 去化周期：截至2020年10月，重点15城去化周期为10.1个月，较上月下降0.2个月，三线城市去化周期缩短最为明显。
• 财务状况：三季度杠杆水平明显下降，预收账款小幅上涨，销售强韧性支撑现金流，整体费用控制良好，行业利润率有望改善。

二、政策与市场趋势

• 十四五规划：明确“房住不炒”定位，推动租购并举、因城施策，强调房地产市场平稳健康发展，首次提及物业行业，成为新政策重点。
• 融资环境：房企融资成本边际改善，银行贷款规模增速放缓，利率处于下行通道，融资环境有所改善。
• 资本市场：房地产板块PE和PB处于历史底部，估值修复空间较大，基金配置比例连续三个季度下降，偏好高弹性的成长型房企。

三、行业面临的挑战

• 供求矛盾：一线城市优质资源吸引人口，导致供需失衡，房价居高不下；三四线城市人口流出，商品房滞销。
• 高杠杆问题：行业杠杆率仍处高位，部分房企采取高杠杆、高周转模式，存在债务违约风险。
• 租售结构失衡：租售比偏低，租赁市场活力不足，缺乏合理的住房租赁体系。
• 市场集中度偏低：CR10仅为15.38%，较美国偏低，规模经济效益尚未充分体现。

主要观点

1. 房地产市场进入中速高质量发展阶段

• 城市化进入后半程，城镇化率增速放缓，市场将转向都市化。
• 人口老龄化加剧，购房需求人群减少，行业增长动力减弱。

2. 行业利润率有望改善

• 融资新规和信贷环境趋紧，推动房企加快销售与竣工结算，降低杠杆水平。
• 高土地成本项目进入结转阶段，叠加政策调控，行业利润空间被压缩，但未来有望改善。

3. 物业与城市更新成为新增长点

• 物业行业首次被写入十四五规划，政策支持下，物业公司将引领新的消费需求。
• 城市更新明确内涵，推动老旧小区、老旧厂区改造，成为拉动内需的重要方向。

4. 资本市场估值低位，具备安全边际

• 房地产板块PE和PB处于历史底部，具备向上修复空间。
• 基本面支撑下，估值受政策预期影响显著，当前配置比例处于历史低位，存在上涨潜力。

关键信息

1. 房企融资成本改善

• 银行贷款利率下行，融资环境改善。
• 香港上市潮持续，物业板块成为资本追捧对象。

2. 基金配置趋势

• 公募基金对房地产板块配置比例连续三个季度下降，处于历史低位。
• 偏好运营能力强、业绩弹性高的龙头和成长型房企。

3. 投资建议

• 关注低估值、高股息的住宅开发龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口。
• 关注销售提速、业绩弹性大的成长型房企：阳光城、金科股份、中南建设。
• 关注房产经纪及物业管理企业：我爱我家、招商积余。

4. 风险提示

• 经济及行业下行压力：宏观经济波动可能影响房地产销售。
• 政策调控不确定性：政策变化可能对行业产生较大影响。

重点图表与数据

• 图1-9：重点城市新房成交情况、去化周期、销售数据等，反映市场降温趋势。
• 图10-16：房地产行业营收、利润、预收账款等财务数据，显示杠杆下降与现金流支撑。
• 图17-26：中美房地产市场对比、人口结构变化、城市化进程等，体现行业发展趋势。
• 图27-36：LPR变化、房贷利率、行业PE与PB等，反映融资环境与估值水平。
• 图37-44：房企融资成本变化、上市情况等，显示行业融资改善与资本偏好。

行业前景展望

• 随着“房住不炒”政策深化，行业进入平稳发展阶段，考验房企管理与运营能力。
• 物业服务和城市更新成为新增长点，行业将从增量市场转向存量市场。
• 基于低估值与基本面支撑，房地产板块具备上涨空间，建议投资者关注具备增长潜力的房企。

建议与对策

• 政策层面：健全法律体系、规范市场价格、推动土地市场改革、建立多层次住房金融制度。
• 企业层面：推动产业整合、构建核心竞争力、加强运营效率、优化产品结构。

总结

2020年四季度，房地产行业在政策调控与市场调整下进入平稳发展阶段，销售理性增长，杠杆水平下降，物业与城市更新成为新亮点。尽管行业面临供需矛盾、高杠杆、租售结构失衡等问题，但其在资本市场中估值处于历史底部，具备修复空间。未来，房地产行业将更加注重质量与效率，建议关注具备核心竞争力和增长潜力的房企。