房地产行业2020年二季度策略报告：从规模到质量，从开发到运营-20200406-东吴证券-31页_1mb

房地产行业2020年二季度策略报告总结

核心内容概述

本报告围绕房地产行业在2020年二季度的策略进行分析，重点探讨了行业估值、疫情影响、城镇化进程、房企应对策略以及投资建议等方面，提出了从“规模”向“质量”、从“开发”向“运营持有”转型的趋势。

主要观点

1. 板块估值与政策走向

• 估值处于十年最低点：房地产板块估值在2020年二季度处于十年最低水平，政策仍处于博弈期。
• 政策主基调：坚持“房住不炒”和“因城施策”，对需求端的放松较为谨慎，主要集中在三四线城市，形式多为公积金政策、人才补贴等温和手段。
• 融资限制未完全放开：尽管有部分政策放松，但涉及商品房的股权融资仍未开放，房企再融资仍受限制，主要依赖非商品房相关的资产重组和债券发行。

2. 疫情对房地产行业的影响

• 销售端全面下滑：2020年1-2月全国商品房销售面积和销售额同比分别下降39.9%和35.9%，创下历史低点。
• 区域差异显著：中部和西部区域销售下滑更为严重，东部相对缓和。部分三四线城市如芜湖、宿州表现超预期。
• 价格承压：疫情对需求端造成冲击，价格面临下行压力，尤其是三四线城市。
• 融资与利率：央行降息释放政策宽松信号，但按揭贷款利率仍维持高位，增加购房者负担。

3. 城镇化下一阶段

• S型增长曲线：城镇化率增长呈现S型曲线，当前处于增速放缓阶段，2019年城镇化率增速为1996年以来最低。
• 城市群发展：政府鼓励城市群和都市圈发展模式，认为这是未来城镇化的重要路径。
• 户籍政策宽松：各层次城市均有不同程度的户籍放宽政策，推动人口向大城市集中。

4. 房企应对策略：从规模到质量

• 发展路径转变：房企需从依赖规模扩张转向提升运营效率和质量，避免过度依赖杠杆。
• “高权益+低增速+低杠杆”路径：被建议为房企未来发展的优选路径。
• 城市布局策略：优秀房企需在深耕与扩城之间取得平衡，高能级城市仍是必争之地。

5. 第二曲线：从开发到运营持有

• 房地产上半场：以获取土地为核心，土地增值是主要红利来源。
• 下半场转型：房企需向制造业逻辑转型，通过品牌溢价、运营成本控制、集采优势等提升盈利模式。
• 多元化发展：包括旧改、一二级联动、勾地、产业新城、城市运营等，形成新的收入来源。

关键信息

估值比较表（截至2020年4月6日）

风险提示

1. 销售规模波动：行业整体销售下滑，房企回款困难。
2. 政策风险：需求端政策放松有限，房价面临下行压力。
3. 融资收紧：房企再融资受限，流动性压力加剧。
4. 运营风险：高管变动、施工放缓、拿地激进等影响企业稳定。
5. 汇率波动：汇率波动可能对企业造成额外财务压力。

投资建议

• 关注三大主线：
  1. 一二线地产龙头：保利地产、旭辉控股集团、中国金茂；
  2. 拓展第二曲线：金地商置、新城控股、龙湖集团；
  3. 物管企业：保利物业、招商积余、永升生活服务。

结论

房地产行业在2020年二季度面临严峻挑战，销售和融资环境持续收紧，政策以“房住不炒”为核心。房企需从规模扩张转向质量提升，注重运营和多元化发展，把握城镇化下半场的机遇。投资建议聚焦于具备稳健运营能力和转型潜力的龙头企业及物管企业。