2025年南京房地产市场回顾_8页_1mb

2025年南京房地产市场回顾总结

核心内容概述

2025年，南京房地产市场在政策支持和产业升级的双重推动下，呈现出办公楼与零售市场双轮驱动的发展格局。尽管面临供应高峰和租金下行的压力，市场整体仍保持稳定增长态势，为2026年的市场发展奠定了良好基础。

办公楼市场分析

供应情况

• 新增供应：2025年南京办公楼市场新增供应约 54.4万平方米，其中四季度集中入市4个项目，主要分布在 河西 和 鼓楼 板块。
• 净吸纳量：全年净吸纳量达到 7.8万平方米，同比增长 26.7%。
• 空置率：年末空置率同比上升 7.5个百分点，达到 36.2%，显示出市场供需关系的紧张。

需求结构

• 金融业：需求占比最高，达 22%，主要集中在 河西 和 新街口 板块，保险行业需求尤为活跃。
• 房地产与建筑业：需求占比 13%，以建筑工程类企业为主，全年持续新设和搬迁。
• 第三方办公服务运营类：需求占比 12%，多为共享办公新设。
• 消费服务与教育类：需求占比 11%，主要来自教育和美容保健类企业。
• 专业服务类：需求占比 9%，包括律所、广告公关和会计师事务所等。

租赁趋势

• 租赁面积分布：全年成交中，面积小于500平方米的租赁占比高达 56%。
• 租赁类型：搬迁需求占比 80%，新设办公需求仅占 12%，扩租需求占 8%。
• 租金水平：全市平均租金报价同比下降 6.8%，至每月每平方米 103.7元。

市场展望

• 2026年供应预期：新增供应预计回落至约 10万平方米，主要集中在 河西 板块。
• 产业趋势：随着南京市“十五五”规划的推进，人工智能、集成电路、智能制造、金融科技等产业的集聚将为办公楼市场带来持续需求。

零售市场分析

供应情况

• 新增供应：2025年南京零售市场新增供应约 42万平方米，包括 金陵中环商场、南京金陵天地、玄武招商花园城 和 南京健康·大融城。
• 净吸纳量：全年净吸纳量达 39.7万平方米。
• 空置率：年末空置率同比微升 0.2个百分点，至 4.1%。
• 首层租金：购物中心首层租金同比上涨 1.6%，至每天每平方米 22.5元。

需求结构

• 零售业态：需求占比 50%，其中 时尚服饰类 占比最高，达 26%，成为市场增长的主要驱动力。
• 潮牌与户外运动：韩国潮牌及小众户外品牌如 Rest & Recreation、GRVRGROVE、Raive、Osprey、Outopia、Peak Performance 等在南京开设首店，丰富了消费场景。
• 珠宝配饰类：需求占比 8%，黄金珠宝、毛绒玩具及潮玩和IP主题店铺成为消费热点。
• 生活方式类：需求占比 5%，注重情绪价值和社交属性。
• 娱乐健身类：需求占比 5%。
• 美妆护肤类：需求占比 4%。

市场亮点

• 赛事+消费模式：通过“苏超”、“南马”等大型赛事，南京成功打造“赛事+消费”模式，有效拉动文旅与零售增长。
• 政策支持：年底南京获批“国际化消费环境建设”与“消费新业态新模式新场景”双重国家级试点，为市场注入政策与资金动能。

市场展望

• 2026年供应预期：预计将有约 60万平方米 的高品质新项目入市，包括 德基时刻、尚悦天地、华贸中心、光环花园城 等。
• 发展路径：这些项目将提升区域商业能级，通过引入首店、创造新场景，与政策红利形成合力，推动零售市场持续稳健发展。

总结

2025年南京房地产市场在政策与产业双重驱动下，办公楼与零售市场均表现出较强的活力。办公楼市场虽面临供应高峰和租金下行，但金融业等核心行业仍保持强劲需求；零售市场则因优质新项目和首店经济效应而持续升温，展现出多元化的消费趋势。展望2026年，市场供应将逐步回归理性，政策与产业红利将进一步释放，推动南京房地产市场向更加稳健和创新的方向发展。