2021年广州房地产市场回顾与2022年展望_11页_2mb

广州房地产市场回顾及展望总结

核心内容概述

2021年广州房地产市场总体呈现持续复苏态势，尽管受到疫情和国家调控政策的影响，但市场仍保持稳定增长。写字楼、零售物业和物流仓储市场均表现出不同的发展趋势，2022年市场将迎来新的供应高峰和结构变化。

写字楼市场回顾及展望

主要数据

• 全年新增供应：93.2万平方米，仅略低于2016年供应高峰。
• 年末空置率：11.9%，同比上升2.9个百分点。
• 全年净吸纳量：58.5万平方米，为2017年以来的历史新高。
• 租金面价：159.0元/月/平方米，四季度租金环比下降0.7%，同比下跌1.2%。

主要观点

• 2021年第四季度，广州新增供应达39万平方米，创季度新高，其中琶洲区贡献了26万平方米。
• 琶洲区的新增项目在租赁条款上更具弹性，获得租户青睐，预租率超过八成。
• 2022年预计新增供应74万平方米，供应水平仍处于高位，空置率可能继续攀升，租金面临下行压力。
• 行业表现方面，TMT、金融业和消费品制造业占据成交前三，分别占比24%、20%和13%。
• 外资企业对灵活办公空间接受度更高，预计2022年将出现更多新型办公空间设计。

零售物业市场回顾及展望

主要数据

• 全年新增供应：31.8万平方米，较2020年减少22%。
• 年末空置率：8.5%，四季度环比上升0.7个百分点。
• 全年净吸纳量：27.5万平方米，租金全年累计上涨1.6%，至27.6元/天/平方米。

主要观点

• 2021年第四季度，海珠区合生新天地开业，为区域带来7万平方米优质商业空间。
• 服装、特色餐饮和轻食软饮为第四季度新开店铺的主要类型，与全年趋势一致。
• 年末，国外知名美妆品牌如Tom Ford、YSL等首进珠江新城，提升区域吸引力。
• 2022年优质零售物业供应将达84万平方米，其中番禺区将有4个项目、35万平方米新增供应。
• 天河路和珠江新城等核心商圈因品牌差异化、高端人群聚集，租金增长潜力较大。

物流仓储市场回顾及展望

主要数据

• 全年新增供应：39.9万平方米，创历史新高。
• 年末空置率：4.0%，同比减少8.9个百分点。
• 全年净吸纳量：58.8万平方米，同比增长3.9%，租金达38.7元/月/平方米。
• 2022年供应预期：105万平方米，南沙将推出首个非保税高标项目，白云机场综保区南区将有27万平方米保税仓可出租。

主要观点

• 2021年第四季度，广州工业土地出让达187万平方米，其中物流用地和新型产业用地增长显著。
• 保税项目持续受到市场追捧，南沙的项目满租入市，带动租金上涨。
• 2022年物流仓储市场供应将创历史新高，有助于填补南沙、番禺等南部区域的供应缺口，并辐射周边城市。
• 机构投资者对物流、数据中心等另类资产的兴趣持续上升，而对传统商用物业（如酒店、写字楼、商场）的投资意愿有所下降。

投资市场回顾及展望

主要数据

• 全年大宗交易总成交额：102亿元，写字楼相关物业占比44%。
• 2021年第四季度大宗交易：5宗，总成交额34亿元，同比减少57%。
• 主要成交项目：珠江新城非优质写字楼、黄埔数据中心、富力物流园30%权益。
• 领展收购太阳新天地购物中心：32亿元，越秀房地产信托基金收购越秀金融大厦：78亿元。

主要观点

• 写字楼仍是大宗交易的主要类型，但单笔交易金额较小，机构投资者较少参与。
• 工业物流和另类资产（如数据中心）成为机构投资者关注的重点，经营回报更为突出。
• 2022年开发商将加快出售自持资产以回笼资金，市场可售资产数量将增加。
• 部分地产基金收购的项目将在今明两年进入退出期，市场流动性可能增强。
• 传统商用物业在退出时可能面临价格让步，而物流和数据中心等资产则更具吸引力。

专家观点总结

• 杨丰宁（CBRE世邦魏理仕广州研究部负责人）：2022年广州优质写字楼供应将有所减少，但整体仍处于高位，空置率可能继续攀升，租金面临下行压力。
• 程志文（CBRE华南区顾问及交易服务|办公楼部负责人）：2022至2025年，广州将有约360万平方米优质写字楼投入使用，主要集中在琶洲和金融城片区。预计供应高峰将带动净吸纳量上升，同时硬核科技、医药研发等产业将推动金融业和制造业相关企业扩张。
• 宋涛（CBRE广州投资及资本市场部高级经理）：广州商业格局将延续2021年的趋势，包括旧改扩张和年轻消费者休闲消费方式的转变。2022年，房地产信托基金将继续偏好核心区物业，而机构投资者对物流、数据中心等另类资产的兴趣持续上升。
• 邓伟（CBRE华南区顾问及交易服务|产业地产部负责人）：2022年物流仓储市场供应将创新高，有助于南沙、番禺等区域的需求，同时辐射周边城市。租金预计将继续增长。