高力国际-北京2019_Q1写字楼市场概览-2019430-4页_894kb

北京甲级写字楼市场2019年第一季度研究报告总结

核心内容

本报告由高力国际高级分析师陈曦撰写，分析了2019年第一季度北京甲级写字楼市场的表现，并对未来趋势进行了预测。

主要观点

1. 市场承压

• 净吸纳量回升但同比下降：2019年第一季度净吸纳量较上季度小幅回升，但同比下降82%，主要由于经济增速放缓。
• 租金预期下调：受租户成本控制策略和新增供应的影响，平均租金环比下降0.1%至人民币326.8元每月每平方米，预计2019年末将同比下降0.8%至人民币324.5元每月每平方米。
• 空置率上升：预计2019年末空置率将上升至18.1%，为过去十年最高水平。

2. 租赁市场动态

• 租户成本控制：科技与灵活办公行业的租户更加注重成本控制，部分选择缩减租赁面积或迁址。
• 子市场表现差异：
  • CBD子市场：空置率上升0.1个百分点至5.4%。
  • 丽泽子市场：空置率上升，但预计未来将有所改善。
  • 中关村与亚奥：租金上涨，空置率下降。
  • 望京：新增供应带来空置率下降，租金保持增长。

3. 新项目入市

• 东方金融中心竣工：位于望京子市场，新增40,000平方米高品质办公面积，推动北京市总存量增至约700万平方米。

4. 需求来源

• 科技与金融行业主导：科技与金融行业（特别是人工智能领域）是未来五年北京甲级写字楼市场的主要需求来源。
• 主要租赁交易：
  • 汇亚大厦：信永中和，专业服务，面积12,000平方米
  • 中粮置地广场：中移金融，互联网金融，面积7,400平方米
  • 环球金融中心：信泰人寿保险，金融，面积4,500平方米
  • 颐堤港：爱尔康，医药，面积4,200平方米
  • 中海国际中心：Grab Taxi，科技，面积3,500平方米
  • 利星行中心：升哲科技，科技，面积2,400平方米
  • 金融街中心：光大兴陇信托，金融，面积1,200平方米

5. 投资市场动态

• 两宗整售交易：
  • 鼎好大厦：鼎固控股出售给瑞士合众集团、啟城投资、颗腾投资、中东家族财富基金，建筑面积101,085平方米，交易总价9,018百万元人民币。
  • 诺德中心：中铁诺升置业出售给伊利集团，建筑面积35,316平方米，交易总价1,871百万元人民币。
• 投资趋势：投资者对非核心区域的兴趣增加，尤其是中关村。

关键信息

供应预测

• 2019年供应：约120万平方米新增供应入市。
• 2020-2023年供应：预计新增140万平方米供应，至2023年末，北京甲级写字楼市场总存量将达约950万平方米。

未来展望

• 空置率与租金趋势：预计2019年末空置率将升至18.1%，但随着2020年起租户对CBD与丽泽区域需求的增长，空置率有望降至13.2%。
• 租金恢复预期：租金在2021年起可能恢复上行，主要得益于稳定的需求和供应问题的缓解。

建议

• 业主：在租金谈判中保持灵活，以应对空置率上升的压力。
• 租户：把握市场机会，升级楼宇品质以获得更具吸引力的价格。

数据来源

• 高力国际研究报告
• 高力国际官网及社交媒体

联系信息

• 陈曦：高级分析师 | 华北区
  +86 10 8518 1633
  Xi.Chen@colliers.com

• 严区海：董事总经理 | 华北区
  +86 10 8518 1593
  Charles.Yan@colliers.com

• 夏思坚：执行董事 | 研究 | 亚洲
  +852 2822 0511
  Andrew.Haskins@colliers.com

• 邱义昇：高级董事 | 研究 | 中国
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• 曹化行：总监 | 研究 | 华北区
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