2019年南京房地产市场回顾及2020年展望_3页_2mb

南京城市经济与房地产市场总结

核心内容

南京作为江苏省会城市，近年来在先进制造业和民生经济方面表现突出，巩固了其在全国省会城市中的领先地位。同时，南京积极发展高端金融服务业和科技创新产业，推动城市向“科创新名城”转型。2018年南京GDP总量达1.28万亿元，2019年第三季度保持连续11个季度超过8%的高增速。此外，南京拥有丰富的高等教育资源，9所一流高校和72万本科在读生，使其在人才争夺中占据优势。

写字楼市场表现

2019年情况

• 供应量：全年共有3个项目，共计13.7万平米优质写字楼供应入市。

• 净吸纳量：全年净吸纳量仅2.7万平方米，低于过去五年平均10万平方米的水平。

• 空置率：空置率攀升至13%，为近年来较高水平。

• 租金变化：写字楼租金同比小幅下调0.1%，至每月每平方米124.4元。

• 主要租户行业：

  • 传统金融（34%）
  • 第三方办公服务运营（21%）
  • 房地产建筑类（9%）
  • 专业服务业（12%）

• 区域表现：

  • 新街口区域是传统金融产业的首选，如复兴保德信、AIA、平安保险等。
  • 河西商务区因新鸿基南京国金中心入市及生活配套完善，呈现高质量发展态势。
  • 联合办公品牌持续布局，推动市场多元化发展。

2020年展望

• 新增供应：预计有42.5万平米的甲级写字楼入市，将使市场转向“租户市场”。
• 空置率与租金：短期内空置率可能进一步上升，租金承压。
• 市场趋势：在产业聚集效应下，写字楼租赁市场仍保持热度，但租金成长空间有限。

零售市场表现

2019年情况

• 供应量：仅河西的华彩天地1个项目入市。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为16.7万平米，空置率降至3.2%的低位。
• 市场趋势：
  • 社区消费回归社区，优质社区型及区域型商场入驻人口净流入区。
  • 新街口采取“南京首店”策略，吸引潮流品牌如Acne Studio、Canada Goose、Nike Kicks Lounge等。
  • 购物中心首层报价同比增幅为2.3%，至每天每平方米19.6元。

2020年展望

• 新增供应：预计有39.6万平米新增供应入市，由零售经验丰富的知名开发商打造。
• 市场预期：整体空置率仍将在低位徘徊，零售市场逐步回暖，购物中心首层租金仍有较大成长空间。

商务园区市场表现

2019年情况

• 新城科技园：

  • 全年净吸纳量为10.5万平方米。
  • 园区一期平均空置率降至10%。
  • 园区二期项目如大唐科技大厦、新丽华中心入住率分别达到50%和80%。

• 雨花软件谷：

  • 全年净吸纳量为8.2万平方米。
  • 整体空置率下降至14.3%。
  • 优质项目世茂诚品入市后入住率达85%。

• 租户结构：

  • TMT行业内的内资龙头企业如阿里、小米、联想、万得等纷纷设立总部。
  • 雨花软件谷吸引华为、步步高、VIVO、中兴通讯等知名企业。
  • 龙头企业的入驻形成“定锚效应”，带动上下游产业链及商务服务型产业聚集。

2020年展望

• 市场热度：在产业聚集效应下，南京商务园区写字楼租赁市场仍保持热度。
• 租金成长：短期内租金成长空间有限，但长期来看，随着产业升级，市场仍有发展潜力。

专家观点

CBRE华东区董事总经理莫非表示，2020年南京写字楼市场将迎来新纪元，数座优质本地及外资开发商打造的地标性写字楼将入市。在南京经济稳中向好及传统金融、咨询服务、跨国企业持续布局的背景下，优质供应将激发升级和搬迁需求。同时，随着消费升级，国际国内品牌积极拓展南京零售市场，预计购物中心首层租金仍有上升空间。南京将继续围绕“科创名城”建设，推动长三角一体化发展，强化南京都市圈与长三角科创圈的联动与创新。