2018年3月份南京房地产市场月报_26页-1mb

2018年3月南京房地产市场月报总结

核心内容概述

2018年3月，南京房地产市场在政策调控与市场供需之间呈现出复杂态势。中央和地方政府陆续出台多项政策，包括房地产税立法、住房租赁改革、落户政策优化以及土地和商品房交易管理措施。同时，土地市场和二级市场数据也反映出市场在调控下的变化趋势。

主要政策动态

中央政策

• 房地产税立法：3月4日，人大新闻发布会明确表示，房地产税立法是重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头，正在加快起草完善法律草案，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。
• 住房法规立法：3月14日，国务院公布2018年立法计划，包括《住房销售管理条例》、《住房租赁管理条例》和《城镇住房保障管理条例》，均为行政法规，由住房城乡建设部起草，可直接实施，无需全国人大审议。
• 新型城镇化建设：国家发改委发布通知，全面放宽城市落户条件，鼓励城市群及都市圈内居住证互认，以居住证为载体提供城镇基本公共服务。
• 失信被执行人惩戒：最高法联合国家发改委、国土资源部，对失信被执行人实施限制不动产交易的惩戒措施。
• 住宅使用权延期：国务院明确住宅使用权可延期，且要抓紧修法，确保产权所有者的权益。

地方政策

• 南京落户新政：3月1日，南京出台细则，允许取得研究生学历、本科学历（40岁以下）及中级以上专业技术资格的人才申请户口迁入。
• 拆迁棚改进展：南京北站项目取得进展，江宁、鼓楼、六合等区启动多个棚改项目，涉及多个地块。
• 商品房预售管理：3月23日，南京五部门联合发文，要求开发商在取得预售许可证后10个工作日内与住房公积金管理中心签订按揭协议，压缩贷款审批时间，加大联合惩戒力度。

市场运行数据

一级市场

• 土地供应：南京全市（不含溧水、高淳两区）3月无土地出让。
• 土地成交：全市共成交8宗土地，总面积69.88万平米，主要集中在六合区，由恒大、景枫、中石油等竞得。
• 成交地块分布：
  • NO.2018G06：玄武区，商办混合用地，0.31万平米，3210元/平米，2000万元，南京地铁资源
  • NO.2018G07：建邺区，商办混合用地，1.65万平米，3025元/平米，15000万元，苏酒
  • NO.2018G09：江宁区，零售商业用地，6.69万平米，1794元/平米，18000万元，景枫
  • NO.2018G10：六合区，加油加气站用地，0.12万平米，149118元/平米，7070万元，中石油南京分公司
  • NO.2018G11：浦口区，商办混合用地，4.41万平米，4245元/平米，95000万元，赛特置业
  • NO.2018G12：六合区，包含医院、商业、老年公寓、二类居住用地，共4块，总面积24.27万平米，3688元/平米，128000万元，恒大
  • NO.2018G13：六合区，包含老年公寓、商业、商住混合、娱乐康体、二类居住用地，共6块，总面积21.30万平米，3694元/平米，118000万元，恒大
  • NO.2018G14：六合区，商业和二类居住用地，共2块，总面积11.13万平米，3208元/平米，50000万元，恒大

二级市场

• 新增商品房预售：全市新增预售10276套，同比上升24.59%，环比上升153.35%。

• 商品住宅成交：

  • 认购套数：1464套，环比下降43.21%，同比下降84.31%。
  • 成交套数：1415套，环比下降57.10%，同比下降71.01%。

• 成交面积：14.42万平米，环比下降59.73%，同比下降74.64%。

• 成交均价：单套成交均面101.93平米，环比下降6.14%，同比下降12.49%。

• 面积段分布：

  • 80-100平米：占比28.47%
  • 120-140平米：占比23.11%
  • 140-160平米：占比4.12%

• 价格段分布：

  • 25000元/平米以上：占比53.05%
  • 18000-22000元/平米：占比14.43%
  • 12000-18000元/平米：占比6.52%

• 各板块成交情况：

  • 城北板块：成交395套，占比27.92%
  • 江宁板块：成交363套，占比25.65%
  • 浦口板块：成交237套，占比16.75%
  • 成交面积：
    • 城北板块：4.23万平米，占比29.33%
    • 江宁板块：3.43万平米，占比23.81%
    • 浦口板块：2.47万平米，占比17.12%

• 可售库存：截至3月底，南京住宅可售量为22599套，以近8个月的去化速度计算，当前库存去化周期为3.9个月。

商业与办公市场

• 办公用房成交：3月成交面积6.57万平米，同比下降22.61%，环比上升163.86%。
• 商业用房成交：3月成交面积3.96万平米，同比下降19.18%，环比上升44.00%。
• 区域分布：
  • 办公用房：浦口区24709平米，江宁区16421平米，秦淮区184平米。
  • 商业用房：江宁区18164平米，浦口区6900平米，玄武区0平米。

市场展望

• 一级土地市场：本月土地市场呈现冰火两重天，栖霞G08商办混合用地流拍，而六合G10加油站用地溢价1040.32%成交。
• 二级住宅市场：南京政府推动住房公积金贷款便利化，加大监管力度。建行广州住房金融服务中心推出“存房”业务，储备约600套房源，推动住房租赁市场发展，响应政府政策。
• 市场趋势：整体市场在政策调控下趋于理性，但部分区域如江宁、浦口仍保持较高成交热度。未来，政策持续收紧，租赁市场或将成为新的发展方向。

总结

2018年3月南京房地产市场在政策调控与市场变化的双重影响下，呈现出土地市场冷热不均、二级市场成交活跃但同比下滑的趋势。政策方面，房地产税立法、住房租赁改革、落户政策优化及开发商行为规范等措施，进一步推动市场向规范化、长期化发展。市场数据表明，南京住宅市场仍以中高端为主，但整体成交量下降，去化周期缩短，显示出市场对政策的敏感性与调整能力。