2023年5月一线城市二手房市场总结
核心内容概述
2023年5月，一线城市二手房市场整体呈现波动态势，景气度指数持续回落，部分城市在架房源和在架时长出现变化，挂牌均价也有所分化。市场供需关系普遍处于低位调整，购房需求和新增挂牌量均出现不同程度的下降，但广州购房需求热度略有回升。
主要观点
1. 全国百城二手房市场景气度指数
- 全国百城二手房市场景气度指数环比持续回落，处于冰点附近，短期内仍有探底可能。
- 四个一线城市中，广州表现相对最好，其在架时长是唯一出现下跌的城市，表明房源销售速度加快；上海表现略差，在架时长涨幅达13.1%，挂牌均价持续上涨，未出现调整。
2. 在架房源量分析
| 城市 |
在架房源量（万套） |
环比变化 |
趋势 |
| 北京 |
17.6 |
-1.0% |
持续高位徘徊 |
| 上海 |
50.1 |
-1.1% |
小幅回落 |
| 广州 |
8.6 |
+1.3% |
持续小幅回升 |
| 深圳 |
8.2 |
-2.4% |
连续3个月回落 |
- 北京：通州、密云减幅较大，超过5%。
- 上海：虹口、闵行、普陀、松江涨幅超过15%，长宁、奉贤出现小幅增长。
- 广州：番禺、黄浦、南沙、天河出现小幅回落，其他区域增长。
- 深圳：宝安、坪山、盐田增长，其他区域回落。
3. 在架时长分析
| 城市 |
在架时长（天） |
环比变化 |
趋势 |
| 北京 |
75.70 |
+3.9% |
连跌三个月后首次上涨 |
| 上海 |
53.93 |
+13.1% |
连续两个月上涨，接近疫情水平 |
| 广州 |
88.59 |
-1.3% |
唯一在架时长下跌的一线城市 |
| 深圳 |
93.16 |
+2.7% |
连续两个月上涨 |
- 北京：大户型房源在架时长涨幅最大，1房和2房涨幅较小。
- 上海：4房和5房在架时长超过60天，4房涨幅超过5房。
- 广州：1房和其他大户型房源在架时长上涨，2房、3房、4房在架时长下跌。
- 深圳：1房涨幅最大，2房涨幅最小。
4. 供求关系分析
| 城市 |
新增挂牌量环比变化 |
购房需求热度环比变化 |
趋势 |
| 北京 |
-14.3% |
-3.0% |
供需长期低位调整 |
| 上海 |
-28.8% |
-5.4% |
供需趋缓 |
| 广州 |
-9.3% |
+2.7% |
唯一购房需求热度上涨的城市 |
| 深圳 |
-16.9% |
-0.9% |
新增挂牌连续回落，购房需求略有回落 |
- 北京：新增挂牌和购房需求均处于低位，市场观望情绪浓厚。
- 上海：新增挂牌量跌幅最大，购房需求热度也出现明显下滑。
- 广州：购房需求热度唯一上涨，有助于市场活跃度。
- 深圳：新增挂牌量回落，购房需求受“负首付”政策短期刺激。
5. 挂牌均价分析
| 城市 |
挂牌均价（元/平方米） |
环比变化 |
趋势 |
| 北京 |
60704 |
+0.4% |
中心区域价格下跌 |
| 上海 |
57118 |
+0.3% |
持续上涨 |
| 广州 |
34209 |
-1.9% |
价格处于低位，利好成交 |
| 深圳 |
57705 |
0% |
以指导价为准，市场相对失真 |
- 北京：2-3万元/平方米房源占比减少，需求热度萎缩；5万元/平方米以下房源在架时长增长。
- 上海：8万元/平方米以上房源占比减少，购房需求集中在3-8万元/平方米之间；各价格段房源在架时长全面上涨。
- 广州：2万元/平方米以内房源在架时长连续上涨，购房需求热度上升；8-10万元/平方米房源在架时长上涨，其他价格段回落。
- 深圳：2万元/平方米以内房源减少，3-5万元/平方米需求增加；除2-3万元/平方米外，其他价格段在架时长上涨。
关键信息
- 市场整体趋势：全国百城二手房市场景气度指数持续回落，一线城市市场表现分化。
- 广州表现突出：在架时长唯一下跌，挂牌均价相对低位，购房需求热度上涨。
- 上海市场低迷：新增挂牌量跌幅显著，挂牌均价持续上涨，市场活跃度下降。
- 北京供需双降：新增挂牌和购房需求均处于低位，市场观望情绪浓厚。
- 深圳市场波动：新增挂牌连续回落，购房需求略有回落，但部分区域在架时长上涨。
- 房型与价格段变化：各城市房型和价格段在架量与在架时长呈现不同变化趋势，反映出市场供需结构的调整。
数据来源
- 58安居客研究院
- 张波（58安居客研究院首席分析师）
- 陆骑麟（58安居客研究院研究总监）
