20131110-安信证券-房地产行业_周新房成交量同_环比均明显下降_17页_1mb

房地产行业动态分析总结（2013年11月10日）

核心内容概览

• 本周房地产市场整体表现疲软，新房和二手房成交量均出现下滑，且同比增速大幅下降。
• 申万地产指数下跌2.45%，在23个一级行业中排名靠后，整体投资评级为“同步大市-A”。
• 房地产行业面临增长瓶颈，主要问题在于行业本身的空间和利润受限，而非政策因素。
• 行业发展趋势是开发商向一、二线城市集中，土地市场竞争加剧，地价上涨，利润空间被压缩。
• 银行对房贷资产兴趣下降，开发贷仍具吸引力，房价上涨速度难以超过地价。
• 未来地产股的机会主要集中在两类：快周转扩大市场份额的公司和拥有独特开发模式的企业。

主要观点

1. 行业表现

• 本周上证综指和深证成指分别下跌2.02%和3.51%，申万地产指数下跌2.45%。
• 新房成交量同、环比均明显下降，一线城市降幅最大。
• 二手房成交略降，但仍维持高位，一线城市中北京成交大幅下降，深圳则增长显著。
• 库存小幅上升，但一线城市去化周期略有下降。

2. 政策与市场影响

• “沪七条”出台，限购升级，对市场心理影响较大，但对实际成交量影响有限。
• 调控政策市场化进程缓慢，行政手段仍为主流。
• 年底前各地可能采取更多手段防止房价过快上涨，对地产板块造成压力。

3. 土地市场变化

• 10月房地产数据整体回落，尤其是土地市场大幅降温。
• 一线城市土地市场成交面积和成交价款均为年内最低，土地均价稳中有升。
• 二线城市土地市场降温更为明显，土地均价回落。
• 三线城市土地市场略有上升，但整体热度较低。

4. 行业趋势

• 未来地产股机会集中在两类：快周转扩大市场份额的公司（如万科、阳光城）和拥有独特开发模式的企业（如华夏幸福、香江控股、京投银泰）。
• 开发商为保规模，可能牺牲利润，土地市场集中度提高，竞争加剧。

关键信息

1. 成交情况

• 新房成交：
  • 46个主要城市周成交面积为599万平，环比下降12.7%，同比下降11.5%。
  • 一线城市合计同比/环比变动-14.7%/-17.6%，二线城市同比/环比变动-11.9%/-14.7%，三线城市同比/环比变动-7.9%/-1.8%。
  • 深圳成交量大幅增长，但北、上、广环比均明显回落。
• 二手房成交：
  • 上周16个城市周成交面积122万平，同比上升3.7%，环比下降3.4%。
  • 一线城市中，北京同比/环比变动-17.7%/-17.4%，深圳同比/环比变动+25.2%/+10.9%。
  • 二线城市同比/环比变动+11.3%/+0.1%，三线城市同比/环比变动-34.3%/-19.9%。

2. 库存情况

• 上周26个城市一手房可售套数为134.5万套，同比/环比变动+5.5%/+0.4%。
• 去化周期为8.1个月，较上周小幅下降1.2个月，较去年同期增加0.2个月。
• 一线城市去化周期为4.7个月，二线城市为8.6个月，三线城市为11.3个月。

3. 流动性分析

• 货币市场利率大幅回落，央行暂停逆回购操作，周公开市场净回笼资金50亿。
• 质押式回购利率1天/7天分别下降51bp和65bp至3.77%和3.95%。
• 票据直贴和转帖利率分别下降6bp至6.18%和5.88%。

4. 投资与融资动态

• 多家上市房企发布项目拓展和融资公告，涉及土地收购、投资、融资担保等。
• 例如：中粮地产、世茂股份、迪马股份、北京城建、金丰投资、渝开发等公司均有相关动作。

5. 风险提示

• 金融体系去杠杆，经济增速下滑超预期，再融资受阻。

行业表现数据

投资建议

• 维持地产行业“同步大市-A”投资评级。
• 重点关注两类公司：快周转扩大市场份额的公司和拥有独特开发模式的企业。

公司表现数据

土地市场数据（2013年10月）

公司动态

5.1 项目拓展公告

• 中粮地产收购深圳锦峰城项目，成交金额不高于4.3亿元。
• 世茂股份竞得石狮市3宗土地，总价款14.66亿元。
• 北京城建竞得北京市昌平区一宗土地，价款15.48亿元。
• 金丰投资出售上海浦东新区的富豪金丰酒店，价格6亿元。
• 新华联竞得芜湖市1土地使用权，成交价2170万元。
• 华发股份与子公司华发鸿瑞和华茂长盛共同开发武汉六块用地，投入资金13.67亿元。
• 首开股份于10月新增3宗土地，与保利（北京）竞得朝阳区地块，价格21亿元。
• 保利地产10月实现签约面积97.81万平，签约金额120.61亿元。
• 金地集团10月签约面积24.4万平，签约金额28.4亿元。

5.2 融资公告

• 迪马股份为子公司提供委托贷款，金额不超过1亿元。
• 阳光城为控股子公司提供担保，金额不超过17亿元。
• 广宇集团为子公司提供担保，金额2亿元。
• 中天城投为全资子公司提供担保，金额12亿元。
• 天地源对子公司增资，金额10亿元。
• 莱茵置业使用自有资金购买理财产品，金额6亿元。
• 大龙地产为控股子公司提供担保，金额不超过6亿元。
• 卧龙地产决定清算、解散银川卧龙。

图表说明

• 图1至图4展示了上海房价、北上深房价涨幅、土地市场降温及房地产开发投资增速。
• 图5至图35展示了各城市新房和二手房成交情况及去化周期。
• 图36至图47展示了三线城市成交情况及去化周期。

投资评级体系

• 领先大市：未来6个月的投资收益率领先沪深300指数10%以上。
• 同步大市：未来6个月的投资收益率与沪深300指数的变动幅度相差-10%至10%。
• 落后大市：未来6个月的投资收益率落后沪深300指数10%以上。

风险评级

• A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动。
• B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。

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