20131125-安信证券-房地产行业_新房成交续降_库存微升_18页_1mb

房地产行业分析总结（2013年11月25日）

核心内容概述

2013年11月25日，房地产行业整体表现较为平淡，新房成交量持续下降，库存小幅上升。同时，市场政策调控趋紧，一线城市推出多项调控政策，但对市场实际影响有限。此外，土地增值税清缴问题引发关注，但其对房企现金流影响较小。在投资评级方面，维持“同步大市-A”的评级，认为地产行业规模和利润空间已趋于下降，未来只有两类公司具备增长潜力：一是快周转扩大市场份额的公司；二是拥有独特开发模式的企业。

主要观点

• 新房成交量下降：新房成交量持续下滑，同比降幅扩大，一线城市和二线城市下降幅度高于三线城市。
• 库存微升：库存量小幅上升，去化周期略有增加，三线城市去化周期上升显著。
• 政策影响有限：一线城市出台限购升级、提高二套房首付比例等政策，但边际影响不大，更多是市场预期影响。
• 投资评级维持：维持地产行业“同步大市-A”的投资评级，认为行业空间有限，估值难以提升。
• 未来机会有限：仅两类地产股有增长潜力：快周转公司和独特开发模式公司。

关键信息

1. 新房成交数据

• 46个主要城市周成交面积：574万平方米，同比下降16.9%，环比下降1.9%。
• 一线城市：
  • 合计同比/环比变动：-24.9% / -10.6%
  • 北京、上海、广州、深圳同比变动：-47.1%、-13.6%、-11.2%、-32.4%
• 二线城市：
  • 合计同比/环比变动：-23.2% / -3.5%
• 三线城市：
  • 合计同比/环比变动：+13.9% / +8.7%
  • 增幅较大的城市：徐州、贵阳、昆明、泉州

2. 库存与去化周期

• 26个城市一手房可售套数：136.2万套，同比/环比变动：+6.6% / +0.8%
• 去化周期：9.0个月，同比增加1.4个月
• 一线、二线、三线城市去化周期：
  • 一线城市：5.4个月（同比+0.3个月）
  • 二线城市：9.4个月（同比+1.8个月）
  • 三线城市：12.2个月（同比-0.1个月）

3. 二手房成交数据

• 16个城市周成交面积：118万平方米，同比/环比变动：-0.5% / -2.3%
• 一线城市：
  • 北京同比/环比变动：-20.5% / -8.4%
  • 深圳同比/环比变动：+1.7% / -4.9%
• 二线城市：
  • 合计同比/环比变动：+6.5% / +2.0%
• 三线城市：
  • 合计同比/环比变动：+11.0% / -25.0%

4. 流动性与市场利率

• 资金加大逆回购：央行加大逆回购操作，净投放资金590亿元。
• 货币市场利率：质押式回购利率1天/7天下降至3.93% / 4.88%，但仍处于高位。
• 票据直贴与转帖利率：分别上升至6.84% / 6.54%，上升42个基点。

5. 土地增值税清缴问题

• 3.8万亿土地增值税：被质疑严重高估，实际应交未交金额约为7600亿元。
• 清缴不影响利润表：土地增值税应交未交属于正常缴纳流程，未来加强清缴可能对现金流略有影响，但对利润影响有限。

6. 行业动态

• 项目拓展：多家房企发布土地竞拍、子公司设立、项目合作等公告，显示对市场的持续关注。
• 融资公告：包括非公开发行股票、信托融资、银行贷款、担保等，反映房企在资金运作方面的策略。
• 股东减持与回购：部分房企股东减持股份，也有公司回购股份，显示市场信心波动。

风险提示

• 金融体系去杠杆：可能对房地产融资产生压力。
• 经济增速下滑：可能影响房地产市场需求。
• 政策受阻：调控政策效果可能不及预期，影响市场稳定。

首选股票

行业表现

• 申万地产指数：本周上涨0.47%，在23个一级行业中排名第21位。
• 地产股涨跌幅：
  • 涨幅居前：津滨发展（+36.44%）、渝开发（+27.03%）、天津松江（+22.68%）
  • 跌幅居前：S舜元（-7.33%）、电子城（-6.37%）、空港股份（-5.58%）

附图与数据来源

• 图1：前10月价格涨幅较前的城市
• 图2：一线城市领涨全国
• 图3：周成交指数明显下降
• 图4：一、二、三线城市周成交同比变动
• 图5：16个城市二手房成交面积合计同比变动
• 图6：26个城市合计需去化9.0个月
• 图7：一、二、三线城市去化周期
• 图8：质押式回购利率变动
• 图9：票据直贴和转帖利率变动
• 图10-图44：部分城市新房成交与去化情况

数据来源：Wind、安信证券研究中心、深交所、上交所