20131209-安信证券-房地产_新房成交量环比微降_库存继续上升_17页_3mb

房地产行业动态分析总结（2013年12月9日）

核心内容

2013年12月9日的房地产行业分析报告指出，新房成交量持续下滑，库存继续上升，表明房地产市场整体面临一定的压力。与此同时，土地市场表现不一，一线城市量价齐升，而二三线城市则相对遇冷。报告对地产行业维持“同步大市-A”的投资评级，并指出行业规模和利润已趋于下降，估值难以提升。未来只有两类地产股可能具备投资机会：一是具备快周转能力、扩大市场份额的公司；二是拥有独特开发模式的企业。

主要观点

• 新房成交量环比微降：46个主要城市周成交面积为573万平方米，同比/环比分别变动-10.9%/-0.7%。
• 一线城市成交量下滑显著：北京、广州、深圳周成交量同比分别下降24.8%、48.8%、37.4%，仅上海同比小幅上升。
• 库存继续上升，去化周期增加：26个城市一手房可售套数同比上升4.0%，去化周期达9.9个月，较上周上升0.4个月。
• 土地市场冷热不均：一线城市土地供应和成交面积大幅增长，成交均价上升；而二三线城市则表现较弱，土地成交面积和金额下降。
• 政策影响较小：三中全会决定对地产行业影响不大，行业问题主要集中在自身空间和利润。
• 投资建议：推荐关注快周转公司（如万科、阳光城）和具有独特开发模式的企业（如华夏幸福、香江控股、京投银泰、金隅股份）。

关键信息

1. 新房成交量分析

• 全国范围：46个城市新房周成交面积为573万平方米，同比/环比分别下降10.9%和0.7%。
• 一线城市：周成交面积合计同比/环比变动-20.5%/-5.3%，其中北京同比-24.8%，广州同比-48.8%，深圳同比-37.4%。
• 二线城市：周成交面积同比/环比变动-12.9%/+2.4%，其中杭州、南京同比上升，但整体仍呈下降趋势。
• 三线城市：周成交面积同比/环比变动+3.8%/-5.9%，三线城市成交量同比小幅上升，但环比明显下降。

2. 土地市场概况

• 供应量：11月40个城市土地供应面积为6712万平方米，环比增长96%，其中一线城市增长12%，二线城市增长108%，三线城市增长93%。
• 成交量：11月住宅用地成交面积2836万平方米，环比下降2%。一线城市成交面积大幅上升140%，而二三线城市则下降。
• 成交金额：11月土地成交金额963亿元，环比增长9%。一线城市成交金额同比大幅增长151%，远高于二三线城市。
• 成交均价：一线城市成交均价增长70%，二线城市增长12%，三线城市下降7%。
• 溢价率：一线城市溢价率19%，高于二、三线城市的7.2%和4.4%。

3. 二手房市场

• 全国范围：16个城市二手房周成交面积为113万平方米，同比/环比分别下降6.9%和11.8%。
• 一线城市：北京、深圳成交量下降明显，北京同比-27.4%，深圳同比-9.8%。
• 二线城市：11个城市二手房周成交面积同比/环比变动+2.5%/-13.1%，整体趋势下滑。
• 三线城市：3个城市成交量同比/环比下降18.5%和8.7%。

4. 库存情况

• 全国范围：26个城市一手房可售套数137.7万套，同比/环比分别增长4.0%和0.6%，去化周期为9.9个月。
• 一线城市：可售套数21.2万套，去化周期为6.0个月，同比/环比分别增长0.4个月和0.3个月。
• 二线城市：可售套数76.9万套，去化周期为10.6个月，同比/环比分别增长1.0个月和0.7个月。
• 三线城市：可售套数39.6万套，去化周期为12.7个月，同比/环比分别增长-1.0个月和0.5个月。

5. 流动性分析

• 货币市场利率：小幅下降，但预计年末资金利率将维持高位。
• 质押式回购利率：1天/7天分别为3.66%和4.55%，环比分别下降10bp和17bp。
• 票据利率：直贴和转贴利率分别下降6bp，至7.08%和6.9%。

6. 风险提示

• 金融体系去杠杆：可能导致再融资受阻。
• 经济增速下滑：可能对地产行业产生负面影响。
• 政策不确定性：虽三中全会决定影响较小，但政策环境仍需关注。

7. 投资评级与首选股票

• 投资评级：维持“同步大市-A”。
• 首选股票：
  • 金隅股份（目标价10.00元，买入-A）
  • 京投银泰（目标价8.00元，买入-A）

8. 公告信息

• 项目拓展：多家房企公布新项目投资和土地收购信息，如中天城投、金融街、金科股份等。
• 融资动态：部分房企进行融资安排，包括中粮地产、正和股份、广宇集团等。
• 其他公告：涉及股权变更、资产转让、公司治理等，如苏宁环球、中天城投、银基发展等。

结论

整体来看，2013年12月房地产市场面临成交量下滑和库存增加的压力，一线城市表现相对较好，但二三线城市仍需关注。行业估值难以提升，未来投资机会主要集中在快周转和独特开发模式的公司。同时，金融市场的流动性变化和政策风险也是需要关注的因素。